Bezárás
Belváros-Lipótváros

Negyedannyiért privatizálja az önkormányzat, mint amennyiért a jegybank veszi a piacon, mi az?

Átlagosan több mint egymillió forintot fizetett belvárosi ingatlanjai négyzetméteréért a jegybank, illetve fizettek a jegybank alapította szatellitek: alapítványok, alapítványi cégek. A kerületi önkormányzat által értékesítésre decemberben kijelölt tízes csomagja ellenben átlagosan ennek az összegnek a kevesebb, mint a negyedéért, a KSH szerinti kerületi átlagár alatt találhat gazdára. Az önkormányzat 30 százalékos bérlői kedvezményével élő vevők között felülreprezentáltak a milliárdos-toplistákat vezető Csányi Sándor bankár nevével fémjelzett nagyvállalatok.

A napokban jegybanki felügyelőbizottsági (fb) meghatalmazással felvértezett ellenőrök kopogtathatnak a Magyar Nemzeti Bank és kapcsolt részei által vásárolt ingatlanokban: az Átlátszó értesülései szerint, ha nem is fénysebességgel, de halad az fb vizsgálata, amely az MNB úgynevezett társadalmi felelősségvállalás programját ellenőrzi.

A „társadalmi felelősségvállalás” matolcsysta értelmezésben annyit tesz: műkincseket vásárolnak, alapítványokat hoznak léte, amelyek méregdrága luxusingatlanokat halmoznak föl, s oktatják az untortodox közgazdaságtant. Mindezt sok tízmilliárd forintból, ami Matolcsy György jegybankelnök szerint nem közpénz, a bíróság szerint ellenben az.

Korábbi cikkeink a jegybanki költekezésről

Fidesz-közeli műértők irányítják az MNB 30 milliárdos műkincsvásárlási programját

Első fokon nyertünk az MNB ellen: a tét 14 hónapnyi igazgatósági határozat

Eiffel Palace: erősen vitatható a KPMG értékbecslése

Ötmillió euróval olcsóbban hirdették az Eiffel Palace-t, mint amennyiért elkelt

Eiffel Palace: 15 millió euró az offshore hátterű befektető profitja

Közel egymilliárd forintért vettek MÁV-üdülőt a jegybank alapítványai Matolcsyfalván

Ezúttal 7,2 milliárdért csináltak ingatlancéget Matolcsyék

Ellenzéki pártok a sokadik feljelentést teszik, legutóbb a DK postázott efféle beadványt. Ennek fényében a feljelentők jó, ha felidézik, hogy az egyik MNB-közeli cég felügyelőbizottságát az MNB-alkalmazottként havi csaknem ötmillió forintos jövedelméről ismert Polt-Palásthy Marianna, a legfőbb ügyész felesége erősíti. A jegybank-filiálékat pedig legalább két szerződés megkötésében – az Eiffel Palace és a Kasselik-ház megvásárlásában – a Trócsányi László igazságügy-miniszter nevével fémjelzett ügyvédi iroda képviselte.

Mi most az ingatlanvásárlás kuszaságaiban kísérlünk meg rendet vágni. Arra jutottunk: kevés kivétellel a környék átlagos ingatlanárának a sokszorosáért szerzett be az MNB (és alapítványai, alapítványai cégei), s még nagyobb a különbség akkor, ha például az akciós ingatlanárusító V. kerületi önkormányzat áraival vetjük össze a jegybanki vásárlásokat.

A Belváros-Lipótváros a legutóbb, december eleji közgyűlési határozattal kiárusított tízes csomagjában a legolcsóbb egy Bihari János utcai pincehelyiség volt 154 ezer forintos négyzetméteráron. A legdrágább vizsgált ügylet az MNB-közeli cég által az úgynevezett Kasselik-ház (volt Luxus Áruház) Vörösmarty téri ingatlanának megvásárlása négyzetméterenként bruttó 2,1 millió forintért. Itt az eladó a Skála-Coop ingatlanhasznosító volt.

Hogyan számoltunk?

Az önkormányzati ingatlanok esetében a négyzetméterár kiszámítása egyszerű osztás: a képviselőtestületi határozati javaslatokban szerepel az adott ingatlan nagysága és vételára is.

A jegybanki vételeknél bonyolultabb volt a helyzet. Mivel a Pallas Athéné Alapítványoknak küldött kérdésünk hosszú ideje válasz nélkül maradt, gyűjtögetni kellett az információkat. Amelyik adásvétel szerződésébe volt módunk betekinteni, az ott leírt számokat használtuk. A vételárról a legtöbb esetben megjelentek nem cáfolt sajtóhírek, amelyekről egyébként az Átlátszó jegybank-közeli forrása azt mondta, alapvetően nem tévesek, illetve akadt eset (például a MÁV-üdülő), amikor az alapítványok maguk tettek közzé közleményt.

Az ingatlanok nagyságáról azonban csak elvétve jelentek meg információk. Ilyenkor a földhivatali tulajdoni lapokat használtuk, amely épület esetében alapterületet közöl, ilyenkor ezt felszoroztuk a szintek számával. Amennyiben valamiért az eredmény így is falsnak tűnt, igyekeztünk eladói oldalon keresni forrást, amely megerősítette vagy kijavította a számításainkat.

Almát vetünk-e össze a körtével? – egyebek mellett erre voltunk kíváncsiak, amikor több, a befolyásos főszereplők miatt névtelenséget kérő ingatlanszakembert faggattunk.

Válaszaik zanzája, hogy igen, de ez nem nagy baj, hiszen végső soron mindkettő gyümölcs. Ha fillérre pontosan nem is vethetőek össze a négyzetméterárak, nehezen fedezhető föl olyan különbség ingatlan és ingatlan között, ami akár tízszeres értékkülönbséget támasztana alá ugyanabban a kerületben. Vagyis: bár valóban véleményes lehet a prémiumkategóriás Eiffel Palace irodaház négyzetméterárát (1,2 millió forint) összehasonlítani random kiválasztott önkormányzati üzlethelyiségekével vagy lakásokéval (átlagos eladási négyzetméterár 240 ezer forint a decemberi képviselőtestületi határozat alapján), ám a környék alapvetően ugyanaz. Márpedig a – szakzsargonban – lokáció nyom a latban a legtöbbet szakértő segítőink tapasztalatai szerint.

Ráadásul – és ebben szintén egybecsengett a három szakember véleménye – a belvárosi ingatlanok a legdrágábbak az egész országban. Legalábbis kerületi átlagon tekintve (úgy értve: a budai I., II., XII. kerületekben nagy a szórás elhelyezkedéstől függően, az V. kerületben azonban majdnem minden egyöntetűen „drága”).

A „drága” egyébként a Duna House ingatlancég friss kiadványa szerint 511 ezer forintos lakás-négyzetméterárat jelent – vagyis a bő kétszeresét annak, amennyiért átlagosan elkelt az V. kerületi önkormányzat utolsó tízes pakkja december elején. Ellenben a fele annak, amennyiért átlagosan az MNB és a hozzá köthető alapítványok, cégek vásároltak ugyanott.

Az V. kerületi eladott csomagban volt csaknem minden: bankfiók, iroda, üzlethelyiség – vagyis talán mégsem teljesen abszurd összevetni az MNB-s belvárosi csomaggal, amiben alapvetően irodák szerepelnek (Eiffel Palace, illetve az egykori Iposz-székház). A Kasselik-házban pedig az üzlethelyiségek dominálnak: a valahai Luxus Áruház területének jelenleg két bérlője van: a Bershka és a Stradivarius divatmárkák, egy kisebb üzlethelyiségben pénzváltó működik, s akad egy szerkezetkész kiállítóterem, valamint két garzonméretű lakás is a műemlék-épületben. Vagyis az összetétel nem kevésbé eklektikus, mint az önkormányzati érdekeltségek esetében.

Az összevetéshez használtuk még a KSH számait, amelyek alapvetően megbízhatóak: a NAV illetékbevallásain alapulnak, ráadásul igen részletesek, amennyiben utcára bontva teszi közzé kiadványában évente a statisztikai hivatal. Csakhogy itt is ajánlatos némi fenntartás: a KSH Ingatlanadattára szintén csak lakásárakat ismertet, méghozzá magánszemélyek közötti kontraktusok alapján.

Ezzel együtt is izgalmas, honnan eredhet a jelentős különbség a KSH és például a Duna House-os szám között, nem is beszélve az ingatlan.com-on olvasható több mint 725 ezres kerületi átlagárról (a KSH szerinti kerületi átlagár „mindössze” 372 ezer forint négyzetméterenként).

Az eltérésnek több oka lehet, a legegyszerűbb, bár fölöttébb valószínűtlen, hogy szűk egy év alatt ennyit emelkedtek az árak a kerületben. Elméletben nem zárható ki ugyanakkor az sem, hogy a NAV-nak benyújtott szerződések egy része adóoptimalizálási megfontolásokból kozmetikázott, ahogyan az is elképzelhető, hogy a horribilisnek mondott, már-már újabb ingatlanlufival fenyegető áremelkedést részben maguk az ingatlancégek is gerjesztik.

Utóbbit az Átlátszónak nyilatkozó ingatlanosok cáfolták, szerintük a belvárosi vásárolók legalább fele befektető, akik tényleg feltornázzák az árakat. Tapasztalataikat összegezve: lakóingatlan, még felújítandó sincsen 300 ezres négyzetméterár alatt a Belvárosban, az üzlethelyiségek árában nagyobb a szórás: 200 ezertől a határ a csillagos ég lehet: egy forgalmas sarkon elhelyezkedő, kirakatos, utcaszinti bejáratú bolt, és ilyen a Kasselik-ház is, négyzetmétere kóstálhat akár egymilliót is.

mnb1 mnb2

A közhelyszinten fetisizált „állapot” ugyanakkor a szakértők szerint legfeljebb 20-30 százalékos különbséget produkálhat a hasonló adottságú ingatlanok között, tájékoztatásuk szerint – s ez az irodákra is igaz – négyzetméterenként 80-100 ezer forintért igényesen felújítható bármilyen ingatlan.

Ehhez képest az Ipartestületek Országos Szövetségénél éppen az állapottal indokolták a viszonylag alacsony, még a KSH-átlagot sem elérő négyzetméterárat, amennyiért 2013-ban megváltak volt székházuktól az MNB javára. Csak olcsóbb ajánlatot kaptak, pedig évek óta hirdették a Vadász utca-Kálmán Imre utca sarkán fekvő négyszintes épületet – ami alighanem mégis azt jelzi, hogy a sokat emlegetett ingatlanboomnak is vannak határai.

Az agyonsztárolt Eiffel Palace-ügylet megítélésében még segítő szakértőink, neves ingatlancégek profi elemzői között is volt nézetkülönbség. Egyikük emlékeztetett, az „A” kategóriás irodaházak átlagos négyzetméterára Budapesten 2200 euró, az MNB ezzel szemben 3124-et fizetett a Nyugati téri 14 ezer 500 négyzetméteres épületért. Kollégája viszont úgy árnyalta a képet, hogy az MNB-s ajánlat előtt az épület nem volt 100 százalékban feltöltve, a jegybank így akár a saját alkupozíciója terhére is, bátran számolhatott használati értékkel is. Hiszen ha bérlőként lakta volna be az üres helyiségeket, egy másik vevő is többet adott volna a fullon pörgő épületért, ami egyébként legalább tíz éves biztos bevételt termel a gazdájának.

Az ügylettel szemben erős fenntartásokkal élő szakértőnk emlékeztetett ugyanakkor az Átlátszó cikksorozatában is bemutatott körülményre, amely szerint a vétel megalapozását szolgáló KPMG-jelentés több sebből vérzett.

Egyebekben is elmondható egyébként, hogy csaknem lehetetlen tartalmas ingatlanbecsléseket szerezni a vizsgált esetekben. A belvárosi eladásoknál az önkormányzati határozati javaslatokhoz csatolt elemzésekből például – legalábbis az Átlátszó által megtekintett példányokból – gyakorlatilag semmiféle, a földhivatali adatoknál alaposabb konkrétum nem derül ki az eladott ingatlanokról.

A könyvvizsgálók (régebben a néhai Szebellédi István nevével fémjelzett CCA, újabban a szirmabesenyői Munkácsi Márta) egyebek mellett leírják, hogy az önkormányzat számára fontos szempont a likviditás megőrzése, s pontozták az ingatlanokat aszerint, hogy mekkora benne az önkormányzati tulajdon, illetve a környéken folyik-e hasonló értékesítés – egyéb tudnivaló semmi.

Kérdéseket küldtünk a Belváros-Lipótvárosi önkormányzatnak és az MNB-alapítványoknak is, előbbi helyről egyelőre semmi válasz nem érkezett, utóbbiból pedig levelünk elküldése után egy héttel annyi, hogy megkapták, türelmet kérnek.

Az Átlátszó főbb cikkei a belvárosi ingatlanmutyiról:

Belvárosi ingatlanmutyi: a Rogán-Habony-Pintér tengely?

Belvárosi ingatlanmutyi II.: mi lenne Pintérből egy Rejtő-regényben?

Belvárosi ingatlanmutyi III.: a kofakirály örökségétől Portik Tamás letartóztatásáig

Ennél a nagyságrendű pénznél nincsenek pártszínek – Portik Tamás ingatlanokról, olajos alvilágról, politikai kapcsolatokról

Börtönviselt kisgazdától a belvárosi díszburkolatig: a Penta Kft. diadalmenete a közbeszerzéseken

Holott például az utoljára piacra dobott csomagban akadnak ínyencségek: a tíz ügyletből négyben Csányi Sándor milliárdos bankár képe sejlik föl. A kerületben szokásos 30 százalékos bérlői kedvezménnyel vásárolt tíz ingatlanból – mint a 444.hu megírta – hármat (pénzügytörténeti kiállítótermet, irodákat és egy bankfiókot) az OTP Bank Nyrt., egyet (a Kossuth téri Pick-üzletet) a Pick Szeged Zrt. veheti meg.

„Az OTP Bank az általa megvásárolni tervezett három belvárosi ingatlan közül kettőt 1959 óta, egyet pedig 1977 óta bérel és használ. A bank által a három ingatlanon végrehajtott értéknövelő beruházások értéke csak az elmúlt három évben meghaladta a 300 millió forintot. Az ingatlanok értékesítési árát az Önkormányzat határozza meg, a vonatkozó szabályok alapján. Az ingatlanok tervezett megvásárlásának folyamatában az OTP Bank minden jogszabályt, önkormányzati rendeletet szigorúan betart.” – áll a banknak az Átlátszóhoz eljuttatott közleményében.

Érdekesség, hogy miközben egyértelműen felfelé mennek az ingatlanárak (a drágulásnak csak a mértékében térnek el forrásaink), ez nem feltétlenül tükröződik az V. kerületi értékesítéseken. Egy önkényesen kiválasztott korábbi – 2010-2014-es – csomag négyzetméterárainak átlaga például hatvanezer forinttal haladja meg a decemberi pakkét, s 300 ezer forintot tett ki.

mnb3

Ezeket az ingatlanokat azért szemeltük ki, mert korábban már szerepeltek a belvárosi ingatlanmutyit elemző cikksorozatunkban. A főben járó maffiagyilkosságok vádjával bíróság előtt álló Portik Tamáshoz éppúgy, mint a miniszterelnöki bizalmas Habony Árpádhoz is kötődő Szetlik-Pápa-család cége által megszerzett, majd 50 milliós haszonnal rövidesen továbbpasszolt Károly körúti ingatlan megszerzéskori négyzetméterára például 245 ezer forintra jön ki – ez majdnem 50 ezer forinttal marad alatta a KSH két évvel később számolt utcaátlagának.

„Az azért aligha véletlen, hogy az önkormányzati ingatlanügyekben szereplő politikusok megtöltik az újságok bűnügyi rovatait” – ez az egyik megkérdezett ingatlanszakértő sommás véleménye. Amit cáfolni nehéz ugyan, az igazsághoz azonban mindenképpen hozzátartozik, hogy például az MNB által szintén preferált budai kerületekben (I., II., XII.) nem tapasztalható hasonló önkormányzati ingatlanvircsaft.

mnb4

A Hegyvidéki önkormányzat például egyetlen ingatlant sem adott el az idén. Budavár képviselőtestülete pedig kevesebb, mint tucatnyi tulajdonán adott túl, a négyzetméterárak 310-600 ezer forint között mozogtak (itt is létezik bérlői kedvezmény, de „csak” húsz százalékos), miközben a kerületi átlag a KSH szerint 337 ezer forint volt.

Ezt az átlagot jócskán túlszárnyalta a jegybank is: a Lónyai-Hatvany villa négyzetmétere 850 ezer, az Úri utca 72. műemlékházé 640 ezerre jön ki. Egyelőre nem született meg még az üzlet tudomásunk szerint a szintén I. kerületi Várkert kaszinóról, amelyet – értesüléseink szerint – a Várkert Bazár folytatólagos állami felújításával párhuzamosan egyre többre becsült eladója, az offshore-hátterű tulajdonos cég.

A nemzeti vagyonról szóló 2011-es, tehát már a Fidesz kormány alatt készült törvény így határoz a felelős vagyon gazdálkodásról:

„A nemzeti vagyongazdálkodás feladata a nemzeti vagyon rendeltetésének megfelelő, az állam, az önkormányzat mindenkori teherbíró képességéhez igazodó, elsődlegesen a közfeladatok ellátásához és a mindenkori társadalmi szükségletek kielégítéséhez szükséges, egységes elveken alapuló, átlátható, hatékony és költségtakarékos működtetése, értékének megőrzése, állagának védelme, értéknövelő használata, hasznosítása, gyarapítása, továbbá az állam vagy a helyi önkormányzat feladatának ellátása szempontjából feleslegessé váló vagyontárgyak elidegenítése.”

Hosszas vita tárgya lehet, hogy a „gyarapításba” a nyakló nélküli vásárlás belefér-e, különösen, ha nem az állami szerv, hanem alapítványa intézni. Az azonban legalábbis megkérdőjelezhető, hogy a hosszú évek során évente több tucatszám, nagy kedvezménnyel eladott önkormányzati ingatlan mind „felesleges” lett volna. A Belváros-Lipótváros 2015-ös költségvetésében 1,4 milliárd forint bevételt terveznek ingatlanértékesítésből, felhalmozási bevételek címen.

Politikai és közdazdász-szakmai diskurzus folyik arról is, hogy egyrészt értelmezhető-e a kifejezetten a profitorientált magánvállalatokra kitalált „társadalmi felelősségvállalás” (angol rövidítéssel CSR) állami intézmény esetében, amely nyilvánvalóan társadalmi célt kell, hogy szolgáljon a puszta létével is. Akárcsak az, hogy megengedhető-e, hogy gyaníthatóan az elnök személyes hobbiját szolgálva a jegybank eltérjen az alaptevékenységtől (ami a monetáris politika vezénylése volna).

Itt ellenben a következő zajlik: a környékben szokásos áraknál lényegesen drágábban, akár többszörös értékben vásárol ingatlanokat a teljesen másra létrehozott állami szerv, ahogy mondani szokás, „mintha nem lenne holnap”. A módszer többféle. A jegybank saját maga vásárol (például Eiffel Palace, Tiszaroff), a saját maga által vásárolt ingatlant „alapítványi vagyonrendelés” címen átadja alapítványának (Iposz-székház), maga az alapítvány vásárol (Szauna Hotel), esetleg az alapítvány cége (Kasselik-ház).

Az ingatlanok többféleképpen csoportosíthatók: némiképp túlárazottnak mondhatóan vett, de kétségtelenül magas presztízsű épületek (Eiffel Palace, Kasselik-ház, Lónyai-Hatvany-villa), telekárban jó befektetésnek ígérkező, ám magas bontási költséggel fenyegető ingatlan (kémiai kutató), illetve az elsősorban a Matolcsy-család kötődései miatt érdekes településeken történt adásvétel (kecskeméti ingatlankomplexum, balatonakarattyai MÁV-üdülő).

Ezzel szemben a „nemzeti vagyon” – a kifejezés éppenséggel a NER találmánya, korábban külön fogalomként tartották számon az állami és az önkormányzati javakat – másik, önkormányzati ága mintha éppen ellentétesen gazdálkodna.

A legszembetűnőbben a gyakorlat Budapest V. kerületében figyelhető meg: busás kedvezményt nyújtva, így áron alul, nagy tételben árusítanak. A vásárlók egy része – erről szóltak az ingatlanmutyi-cikksorozatok – vagy csak pár hónapig volt bérlő, esetleg a kedvezményre jogosult bérlőktől „örökölte” meg a kedvezmény jogát. Más esetekben formailag minden rendben van, pusztán adófizetői szemmel nézve adhat okot értetlenkedésre, hogy valóban milliárdos cégek (OTP Bank, Pick) számára találták-e ki eredetileg a bérlői kedvezményes vásárlást.

Rádi Antónia

remek800x

Előfizetőket keresünk – támogasd az Átlátszót

Az Átlátszó nincs kitömve állami hirdetésekkel, és nem akarjuk a Fidesznek ajándékozni nemzetstratégiai érdekből. Rád viszont nagyon számítunk!

Támogatom