Ötmillió euróval olcsóbban hirdették az Eiffel Palace-t, mint amennyiért elkelt

eiff3

Az Átlátszó által fellelt marketingbrosúra tanúsága szerint januárban 40 millió euróért hirdette tulajdonosa az Eiffel Palace irodaházat, tehát az épület kínálati ára 5,3 millió euróval kevesebb volt, mint amennyiért aztán a Magyar Nemzeti Bank júliusban megvette.

A nemrégiben kormányrendelettel Nemzeti Befeketési Ügynökségnek átkeresztelt korábbi Nemzeti Külgazdasági Hivatal nevű állami intézmény adta ki azt a brosúrát (PDF) januárban, amelyben értékes ingatlanokat ajánlanak külföldi befektetők figyelmébe. A befektetésélénkítéssel foglalkozó állami szervezet színes és informatív kiadványa nyolc projektet kínál megvásárlásra, 20 és 515 millió euró közötti árakon. Itt szerepel a felújított Eiffel Palace irodaház is, 40 millió eurós kínálati áron. Ez pont 5,3 millió euróval (több mint másfél milliárd forinttal) kevesebb, mint amennyiért július végén a Magyar Nemzeti Bank az épületet megvette.

Hétfőn számoltunk be arról, hogy az Átlátszó birtokába került részletes költségvetés tanúsága szerint az offshore hátterű befektetőnek kevesebb, mint 31 millió euróba került az Eiffel Palace irodaház megvásárlása és felújítása, amit aztán nettó 45,3 millió euróért értékesítettek a Magyar Nemzeti Banknak, vagyis mintegy 15 millió eurós profitot realizáltak a projekten. A tranzakciót a KPMG értékbecslésével szentesítették, ám az szakmailag erősen vitatható, ráadásul olyan módszerrel készült, amit más pénzügyi intézmények a hatályos jogszabályok szerint nem is alkalmazhattak volna. Az adásvételi szerződést Trócsányi László igazságügy-miniszter ügyvédi irodája készítette.

Hétfői cikkünkre reagálva Kovács Attila, az eladó Eiffel Palace Kft. ügyvezetője azt közölte az Átlátszóval, hogy az általunk megjelentett táblázat nem a végső fejlesztési költségeket tartalmazza, mert „nem tartalmaz több olyan tételt, amely a fejlesztés során számunkra kiadásként merült fel”. Kovács szerint az sem igaz, hogy az Eiffel Palace tulajdonosi háttere átláthatalan lenne, mert „az Eiffel Palace Kft-nek egy magyar, és egy külföldi tulajdonosa van”.

A céginformációs adatbázisokban fellelhető adatok azonban árnyalják Kovács állítását: az Eiffel Palace tulajdonosai az ingatlan eladásának időpontjában, július 28-án egy ciprusi offshore cég (Qualmiston Ltd.), és egy a Kis-Antillákra bejelentett offshore cég (Stringston Ltd.) által tulajdonolt magyar cég, az EFPA Estate Ingatlankezelő Kft. voltak – utóbbi tagsági jogviszonyát az ingatlan eladását követően, augusztus 1-jei hatállyal törölte a cégbíróság.

 

 

Hétfői cikkünkre helyreigazítást kért (PDF) a Magyar Nemzeti Bank is, amelyet nem áll módunkban teljesíteni. Az MNB kérelme Kovács Attila nyilatkozatának állításait visszhangozza, például hogy Kovács nem csak ügyvezetője, hanem tulajdonosa is az Eiffel Palace Kft.-nek – ennek nincs nyoma a cégadatokban, ott kizárólag offshore cégek vannak a tulajdonosi lánc végén. Az MNB azt is vitatja, hogy a KPMG által készített értékbecslés „több sebből vérzik”, azt az állításunkat ugyanakkor nem is próbálja cáfolni, hogy a nevesnek mondott tanácsadócég olyan módszertant használt az értékbecsléshez, amit az MNB felügyelete alá tartozó pénzügyi szervezetek a jogszabályok szerint nem használhatnak.

Bodoky Tamás 

Update (2014. szeptember 19.): Kovács Attila, az Eiffel Palace Kft. ügyvezetője a cikkünk megjelenése után ismét közleménnyel fordult a szerkesztőségünkhöz, amit változtatás nélkül közlünk. Az ügyvezető újabb levelében szereplő állításokkal ellentétben azonban az általunk közreadott marketing anyagban az áll hogy “no construction cost calculation needed as fully completed scheme is offered”, tehát befejezett építésről és 63%-os kihasználtságról beszélnek, vagyis nem látszik semmilyen eltérés ahhoz az állapothoz képest ahogy az MNB-nek a projektet eladták. A belföldi tulajdonost sem sikerült megtalálnunk az Eiffel Palace Kft. mögötti tulajdonosi láncban, amely rendre offshore cégekben végződik.

“Több vonatkozásban félrevezető, a közvélemény megtévesztésére alkalmas információkat közölt az atlatszo.hu hírportálon ma reggel megjelent, „Ötmillió euróval olcsóbban hirdették az Eiffel Palace-t, mint amennyiért elkelt” című cikke, amelynek azonnali helyreigazítását kérem.

Az Eiffel Palace irodaház vételárára vonatkozóan a cikk „almát a körtével” hasonlít össze: a cikkben említett korábbi, 2014. január 24-én lezárt hirdetés a projekt novemberi állapotában lett általunk kiadva ( ui. annak a fórumnak az időpontja, amelyre ezt kérték tőlünk folyamatosan tolódott ). A novemberi állapotban az ingatlanfejlesztés még nem volt befejezve ( befejezés 2014. március 1.) , és az épületben sem volt sok olyan bérlő, amelyek utána írtak alá bérleti szerződést velünk. Egyértelmű ezek után, hogy egy még nem elkészült, s kevesebb bérlővel feltöltött épület vételára alacsonyabb, mint egy befejezetté.

Továbbá az akkori állapot egy hitelekkel terhelt projektcég árára vonatkozott, miközben a tényleges eladási ár tehermentes, többéves bérleti szerződésekkel rendelkező ingatlanra vonatkozik.

A beruházásra egy projektcég alapításával került sor Eiffel Palace Kft. néven. A beruházás finanszírozása részben bankhitelből, az önerő tekintetében pedig tulajdonosi pénzügyi kötelezettségvállalásokból történt.  A hitelkeretszerződésben foglalt hitelkeretek terhére folyósított kölcsönök visszafizetését keretbiztosítéki ingatlan jelzálog, az ingatlanon alapított vételi jog, üzletrészt terhelő zálogjog, üzletrészen alapított vételi jog, az ÁFA visszatérítésekből adódó követelésekre vonatkozó engedményezés, bankszámlákon alapított zálog és óvadék, keretbiztosítéki vagyont terhelő zálogjog, továbbá teljesítési és szavatossági garanciák és biztosítás engedményezése, az ingatlanból származó jövedelmek engedményezése, valamint egyéb (alárendelt) kölcsönt nyújtókkal kötött alárendelési megállapodások biztosították.

Az ingatlan értékének meghatározására a vevő Magyar Nemzeti Bank a KPMG-t, mint független, ingatlanértékelésben piacvezető céget kérte fel, amely 46,2 millió eurót határozott meg az Eiffel Palace irodaház értékére. A végleges vételár a KPMG értékbecslésénél 900 ezer euróval kevesebb, 45,3 millió euró lett. Az adásvételt teljes körű jogi átvilágítás is megelőzte.

Ismét megerősítem, hogy téves az az információjuk is, amely szerint az eladó cég háttere áttekinthetetlen lenne. Az Eiffel Palace Kft.-nek egy magyar, és egy külföldi tulajdonosa van. Az egyik a fejlesztéshez szükséges nemzetközi befektetői rész, a másik cég pedig az általam képviselt cégcsoport része. Ez a cégstruktúra az ingatlanbefektetések általános formája. A hitelek visszafizetése után maradt összeg az Eiffel Palace  Kft. számláján található, és újabb, Magyarországon lévő befektetésekre vár, ellentétben azzal, amit Önök írtak, hogy külföldre lett volna utalva.

Az ingatlant több nemzetközi befektető szervezet is vizsgálta, és hasonló nagyságrendű ajánlatokat kaptunk, de mi úgy döntöttünk, hogy ilyen minőségű épület, ilyen hozammal sokkal jobb, ha magyar kézben marad, és itt kamatozik a vevő számára. Meggyőződésem, hogy igen jó üzletet csinált a vevő az épület megvásárlásával.”

Független ember vagy?

Ha lesz 4 ezer független támogatója az Átlátszónak, akkor nincs az a lázárjános, aki el tudna minket hallgattatni. Legyél egy a 4 ezerből, és változtasd meg Magyarországot! Tudnivalók itt!

  • Guest

    Business as usual.

  • Dimitru1

    Sima egyszerü KÖZTÖRVÉNYES ÜGY.
    Végig kell verni, ha máshogy nem egészen az EU legfelsőbb szintjén át.
    Magyarország olyan, amilyen.
    Viszont ha az EU belenyugszik, hogy látványosan zülleszti egy maffiaállam, akkor tényleg nincs miért ragaszkodnunk vele egymáshoz.
    Akkor menjen a brancs a Putyinja után és menekűljön ki merre lát!…

  • ern0

    Na, előbb elszúrtam az összeget, gyorsan kijavítottam, összefoglom a tényállást egy ábrában.

  • Nagybarnázó Gejza

    ???????????????

    E-ÖRÖ-EBÓDOTTÁÁááá..wazzee…

    ..éss nem-AZER..wazzee… de AKÁR KÖZÉJÜK ISSss..LÖVETHETNÉNEK..??!!.
    …wazzz..

    ..mer-ÍGÉNY…aszonnyák…azzz…LENNE ámmm RÁÁáá…wazzee…

    ..mi meg ISMÉT CSAK !!…RÖHÖGÜNK…RÖHÖGÜNK..wazz…
    ..mer-télleg´-MEGÉRDEMLI/K/TEK..??!!…wazzeee…

    BRU-HA-HAaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa

  • Residual

    Szép munka, srácok! (Hogy Matolcsy is megértse: Good job, mates!)

    Az adatok alapján 5,75%-kos yielden vásárlot az MNB befektetési céllal ingatlant. Még a 7% is ambíciózus, de nem volt megalapozatlan a befektetési tájékoztatóban. Az EUR 2,6 M NOI átlagos 15 EUR/m2/hó bérleti díjszint, ami – megint – ambíciózus, de nem volt megalapozatlan. A 100% take-up viszont több, mint ambíciózus, ilyet pénzügyi modellben nem fogadnak el. Az átlagos budapesti szám most 83%. Ha a minimális 90%-ra vesszük, akkor az MNB vásárlás yieldje 5,15%-ra csökken.

  • nonemart

    Hihetetlen. Diplomával. Asszongya: nem igaz a 45,3 mert az egészen pontosan 45,3 volt, és ahhoz képest a 40 pont annyival kevesebb, mint azt Önök írták. Hát nem egy díszfütty az a mókus ? Jó ez az Átlátszó !