Perelnek a szomszédok az OTP Ingatlan XII. kerületi gigalakóparkja miatt

Az OTP Ingatlan Zrt. Budapesten egy XII. kerületi foghíjtelken építkezik, ahol a tervek szerint egy 101 lakásos társasház fog épülni. A szomszédok nem azt akarják elérni, hogy egyáltalán ne épüljön be a telek, azért harcolnak, hogy kisebb lakópark épüljön, ami mellett az ő életkörülményeik sem romlanak. Az építési engedélyt megadó kormányhivatal ellen jelenleg is per van folyamatban, azonban a beruházó a mélygarázs kiépítését és az épület alapozását már megkezdhette.

Támogatási kampány

Az önkormányzat 40 százalékról 60 százalékra változtatta a beépíthetőséget

Ahhoz, hogy megértsük, hogyan jöhetett létre ennek a gigalakóparknak a terve, vissza kell utaznunk több mint 15 évvel ezelőttre, amikor a Mitnyan György polgármester által vezetett fideszes önkormányzat előírta két telek egyesítését. A jelenlegi „L” alakú telek a 2000-res évek elején, a Királyhágó tér 6-7. és a Németvölgyi út 26. alatti telek egyesítésével jött létre.

84%

Év végéig még

16 613 194 forint

hiányzik a

költségvetésünkből.

Támogasd az Átlátszó

tényfeltáró munkáját!

atlatszo.hu/tamogatom

Az „L” alakú telek. Forrás: Minerva Térinformatikai Rendszer

A Királyhágó tér 6-7. szám alatti terület egy részén sokáig parkoló üzemelt, a Németvölgyi úton pedig egy kötszermű. A parkoló helyén korábban egy bérház állt, ami mellé az 1990-es években egy irodaházat építettek, és a bérház ekkor életveszélyessé vált, ezért a lakókat elköltöztették, a házat pedig lebontották. A lakóház 1910 előtt épült, egy pincével, földszinttel és három emelettel rendelkezett.

Az önkormányzat 2003-ban értékesítette a két telket: a licites értékesítés során a kikiáltási ár 400 ezer forint volt, és az önkormányzat előírta a telek kötelező egyesítését. Miután a telkek eladásra kerültek, az önkormányzat megváltoztatta az övezeti besorolást és a beépítési paramétereket is. Ez a két momentum járult hozzá, hogy később a beruházók akkora lakóparkot álmodjanak a területre, ami korábban elképzelhetetlen lett volna.

Szerettük volna megtudni, hogy mik voltak a korábbi paraméterek, de a Hegyvidéki Önkormányzat azt közölte, hogy „Az önkormányzat több mint 15 éve adta el a telket, ezért ennek a kérdésnek a megválaszolása hosszabb időt igényel.”

A lapunk által megszerzett 2005-ös ítéletben azonban megtaláltuk a korábbi építési övezet (L1-XII/1) beépítési mutatóit. Az övezetben található telek maximálisan 40 százalékban volt beépíthető, a terepszint alatti beépítettség 60 százalék lehetett, a minimális zöldfelület 40 százalék, az építménymagasság maximum 20 méter, mélygarázs pedig két szinten volt elhelyezhető.

A telek eladása után az önkormányzat által 2004-ben elfogadott módosítása szerint a terület új övezetbe (L1-XII/5) lett besorolva, ezzel pedig a maximális felszín feletti beépítettség 40 százalékról 60 százalékra ugrott, felszín alatt 60 százalék helyett 100 százalék vált beépíthetővé, a telek legkisebb zöldfelületi mutatója 20 százalékra változott, az építménymagasság érték változatlan maradt.

Később megszületett, – részben Makovecz Imre tervei alapján –, az úgynevezett „Királyhágó-Passage” terv.

2005-ös látványterv a Királyhágó tér felől.

A tervet a környező lakóházak összefogva bíróság előtt támadták meg, a 2005-ben folyt perben végül a bíróság a felpereseknek adott igazat: az engedélyezési eljárást szabálytalannak ítélték meg. A bíróság megállapította, hogy a XII. kerület nem is járhatott volna el az ügyben, és nem volt biztosított az ügy objektív elbírálása.

A Makovecz-ház látványterve felülről.

A következő években egy „zöld házat” álmodtak a telekre, ami a gazdasági világválság miatt nem valósult meg. Ekkor egy háromszintes mélygarázst, és hat szintet terveztek megvalósítani.

A telek négy évvel ezelőtt, 2016-ban került az OTP Ingatlan Zrt. tulajdonába, korábban a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. (BIF) volt a gazdája. A megkötött adásvételi szerződés értelmében 1,3 milliárd forint + ÁFA volt a vételár. Az OTP oldalán az előkészítés alatt álló projektek között szerepel: a projekt tervezett kezdete 2020. I. negyedéve volt, a tervezett átadása pedig 2022. IV. negyedéve.

Az OTP Ingatlan három szintes mélygarázst, hét szint vegyes rendeltetésű épületet (2 szint szolgáltató, 5 szint lakó) terveznek. Az általunk megkérdezett szomszédok szerint az épület magassága nem illik be a környék házai közé, és annak sem örülnek, hogy az „L” alakú telekkialakításnak hála a hátsó udvar is beépíthetővé vált.

A beruházók a lakók által felvetett problémák kapcsán a szabályozási tervre mutogatnak, hiszen az abban szereplő hatértékeket betartják, egy befektetőtől pedig lehetetlen elvárni azt, hogy önmérsékletet tanúsítson. Nyilván azért fizettek ennyit a telekért, mert a szabályozási terv ekkora beépíthetőséget engedélyezett, és a befektető nyilvánvalóan a profitmaximalizálásra törekszik.

A telek tervezett beépítési mértéke 57 százalék, a telek legnagyobb terepszint alatti beépítettsége 77 százalék, a tervezett zöldfelület mértéke 31 százalék, az épület magassága 19,98 méter lesz.

Az épületről egy kisebb méretű látványterv látható a honlapon, de az OTP Ingatlan Zrt. arról tájékoztatott minket, hogy majd csak a lakások árusításakor lesznek nyilvánosak a tervek.

A beruházás látványterve az OTP Ingatlan honlapján.

A megkezdett munkák visszafordíthatatlan károsodást okozhatnak

„Júniusban indítványoztam, hogy a képviselő-testület rendeljen el változtatási tilalmat a Királyhágó tér 6-7. és a Németvölgyi út 26. szám alatti ingatlanra is. A Zöld Bizottság nem indítványozta változtatási tilalom elrendelését, ezt csak én akartam napirendre tűzetni, de a Bizottságban formai okokból nem is vették napirendre”

– tájékoztatott minket Balla Judit, a kerületi Zöld Bizottság külsős tagja.

Az építési engedélyt megadó Kormányhivatal ellen azonban jelenleg is per van folyamatban 9.K.701.717/2020. számon a Fővárosi Törvényszék előtt. A perben szakértői bizonyítás kezdődött többek között a tervezett mélygarázs hidrogeológiai szempontból való megengedhetősége tárgyában. A szomszédok által indított, folyamatban lévő per ellenére a beruházó a mélygarázs kiépítését és az épület alapozását megkezdte. A perben október 30-án lesz ítélethirdetés.

„Véleményem szerint a per jogerős befejezéséig minden további munkálat akár visszafordíthatatlan környezeti károsodást is okozhat. Erősen kérdéses, hogy amennyiben a bíróság a felpereseknek ad igazat és hatályon kívül helyezi az építési engedélyt (ahogyan néhány éve ez már megtörtént egyszer az ugyanerre az ingatlanra tervezett ún. Királyhágó-Passage építési engedélyével), lehetséges lesz-e még az okozott károk jóvátétele, helyrehozatala”

– állítja Balla Judit.

A szomszédok félnek, hogy a mélygarázs miatt beázik a pincéjük

Pontokba szedtük a szomszédok álláspontját, amit Élő Norbert foglalt eddig a legátfogóbban össze – ő volt 2019-ben az ellenzék közös polgármesterjelöltje a XII. kerületben.

• A tervezett mélygarázs miatt a Svábhegyről érkező talaj- és forrásvizek (rétegvíz) veszélyeztetik a szomszédos házak lakásait és a pincéket, az alapozási munkálatok veszélyeztetik a szomszédos ingatlanok statikai állapotát. (A hatóság nem szerzett be komplex hidrogeológiai szakvéleményt, holott az mindenképpen szükséges lett volna, már csak azért is, mert a Királyhágó téren most álló irodaház építésekor már nagyon súlyos talajvíz-elvezetési problémák léptek fel a környező ingatlanokon).
• A jogszabálysértő épületmagasság miatti benapozottság-csökkenés és a kilátás megszüntetése beszűkíti az életteret és teljesen elveszi a még meglévő panorámát a Királyhágó tér felé.
• A mélygarázst 22 méter hosszú talajhorgonyokkal tervezik készíteni, ami igénybe veszi a szomszédos ingatlanokat is.
• A kialakuló épített környezet, intenzív beépítés miatt a zajterhelés és a levegőszennyezettség fokozódni fog.

Az ügyben megkérdeztük az OTP Ingatlan Zrt.-t: azt szerettük volna megtudni, hogy a háromszintes mélygarázs építése szerintük valóban megváltoztathatja-e a talajvízviszonyokat.

„Minden mélyépítési tevékenységnek lehet hatása az adott helyszín kialakult talajvízviszonyaira. Ennek vizsgálatára és kezelésére a tervezés és a kivitelezés során kiemelt figyelmet fordítottunk, fordítunk. Folyamatosan monitorozzuk az építkezés hatásait, és szükség esetén változtatunk a technológián” – írta kérdésünkre az OTP Ingatlan.

Kíváncsiak voltunk arra is, hogy az építkezés rendelkezik-e vízjogi engedéllyel. Az OTP Ingatlan válaszából az derült ki, hogy „az építkezés alatt szükséges víztelenítéshez a kivitelező rendelkezik a Fővárosi Csatornázási Művek befogadó nyilatkozatával. Vízjogi létesítési engedélyre majd a kész szivárgórendszerre vonatkozóan lesz szükség.”

Megnyugtató választ azonban nem kaptunk arra vonatkozólag, hogy az építkezés miatt nem fognak vizesedni a szomszédos ingatlanok. „A kivitelező megfelelő körültekintéssel jár el ezzel kapcsolatban. Ha igazoltan az építkezés miatt mégis kár merülne fel a szomszéd épületekben, a hibákat az OTP Ingatlan Zrt. beruházóként javíttatja majd. Ez minden építkezésnél így történik.” – írta a cég.

A munkagödör (fotó: olvasónk)

A kormányhivatal határozatának 10. oldalán az olvasható, hogy a szomszédok nem járultunk hozzá, mégis befúrták a horgonyokat.

„Fellebbezők azon állítása helytálló, hogy a vasbeton résfal horgonyai a szomszédos ingatlanok területét igénybe veszi, melynek megvalósításához az ingatlan tulajdonosainak hozzá kell járulniuk. Továbbá helytálló az az észrevétel is, hogy az Építtetőnek kötelessége megvédeni a környező házakat, azok pincéit a talajvíztől” – olvasható a határozatban.

Szerettük volna megtudni, hogy a vasbeton résfal horgonyainak a megvalósításához kikérték-e a szomszédok engedélyét, vagy ez elmaradt. Az OTP Ingatlan álláspontja szerint viszont nem szükséges a szomszédok engedélye.

„Ezt a kérdést az építkezés megkezdése előtt részletesen megvizsgáltuk, eljárásunk a vonatkozó jogszabályoknak megfelel. A résfalas munkatérhatároláshoz szükséges ideiglenes talajhorgonyok elhelyezéséhez nem szükséges a szomszédok engedélye, mivel 1) a horgonyok a szomszéd épületek alapozása alatti, mélyebben elhelyezkedő földtömegeket érintik, ezek tulajdonjogilag már nem tartoznak a szomszédos ingatlanokhoz 2) építési munkálatokhoz indokolt esetben, a szükséges mértékben használható lenne a szomszédos telek is, ilyenkor sem szükséges a tulajdonosok hozzájárulása, csupán értesítése.”

Az OTP Ingatlan arról is tájékoztatott, hogy az építési engedélyt 2018.03.14-i dátummal kapták meg, és 2018.08.10-én vált véglegessé. Az engedély jogerős és végrehajtható, ez alapján építkeznek.

Azt kérdésünkre sem az önkormányzat, sem az OTP Ingatlan nem árulta el, hogy hány fát kellett kivágni a telken. A szomszédok beszámolója szerint a fák nagy részét kivágták, ami a műholdfelvételeken is jól látszik.

Az építkezés miatt a fákat is kivágták a telken. Forrás: Google Earth

„A fák pótlásánál a hatósági előírások szigorú betartásával járunk el” – közölte az OTP Ingatlan. Az Átlátszó birtokába jutott az építési engedély, amit a Hegyvidéki Önkormányzat jegyzője adott ki. A dokumentumban 16 darab  (összesen 444 cm körátmérőjű) díszfa pótlását rendelték el, 20 darab fát (összesen 140 cm körátmérőt) a telken belül kell pótolni. Ezen kívül 3,6 millió forint fapótlási díjat kell megfizetnie a beruházónak. A telken ez alapján valószínűleg 16 darabnál több fa állt, azonban számos fa kivágása nem számított engedélykötelesnek.

Zsilák Szilvia

Címlapkép: A beruházás munkagödre (fotó: olvasónk)