Hatalmas munkagödör a balatonszemesi Hattyú kemping helyén, 153 lakásos luxuslakópark épül

Idén nyáron Balatonszemes központjában, a volt Hattyú kemping helyén egy hatalmas munkagödör fogadta a nyaralókat. A Balaton-parti telken letaroltak mintegy félszáz fát, hogy ott egy 153 lakásos, medencés luxuslakópark épülhessen, 149 férőhelyes mélygarázzsal. Az ingatlan előtt „jelképesen” leválasztott privát strand lesz, amihez 8 600 négyzetméteren kotrással mélyítik a Balaton medrét és egy 150 négyzetméteres stéget is építenek. Videóriport. 

Hatalmas munkagödör éktelenkedik a Balaton déli partján, Balatonszemesen, ahol nem is olyan rég még egy állami tulajdonú, fás kemping működött. Az építkezés előtt elsétáló nyaralók megdöbbenve, néha káromkodva konstatálják a változást, „ez már nem az a Balatonszemes, ami volt” – mondja egyikük. Az ingatlan előtt lévő parti rész most még akadály nélkül megközelíthető, azonban ez nem lesz így sokáig, ugyanis egy részén a lakópark privát strandja lesz „jelképesen” lekerítve.

Balatonszemes központi részén járunk, nem messze a vasútállomástól, közvetlenül a kikötő mellett. Az itt épülő Szemesbay Resort lakópark helyén korábban a Hattyú kemping üzemelt. A ligetes, part menti területen a kempingezőket korábban megfizethető árak várták, szezonban a személyi díj egy éjszakára 2 100 forint, a sátorhelyé 1 500 forint, a lakókocsis parcella díja 4 700 forint volt.

A Balaton-parti kempingtől az állami tulajdonban lévő Balatoni Hajózási Zrt. (Bahart) eléggé hirtelen, részben a járvány gazdasági hatásaira hivatkozva vált meg. A különösen értékes ingatlan egy nagyobb ingatlanportfólió része volt, akkoriban főleg kikötők cseréltek gazdát. Azt érdemes figyelembe venni, hogy a Bahartnál azután született meg ez a döntés, miután a Rogán Antal vezette állami hivatal, a Magyar Turisztikai Ügynökség (MTÜ) többségi tulajdont szerzett a vállalatban.

Az ingatlan egymilliárd forintért cserélt gazdát, az eredetileg 14,6 ezer négyzetméteres telek négyzetméterára 68 ezer forint volt. A kempinget a Biggeorge 4. Ingatlanfejlesztő Ingatlanbefektetési Alap vásárolta meg. A Biggeorge Nagygyörgy Tibor ingatlanmágnás nevét takarja, az üzletember a Biggeorge Alapkezelő Zrt.-nek a tulajdonosa.

Nagygyörgy Tibor az egyik legnagyobb ingatlanos cégcsoport alapítója és tulajdonosa, 54,7 milliárdos becsült vagyonával ő a 35. leggazdagabb magyar, a legismertebb érdekeltsége az Otthon Centrum ingatlanközvetítő. Többnyire Budapesten épít lakóparkokat, a balatonszemesi az egyik első Balaton-parti projektjük.

Megkerestük Nagygyörgy Tibort, aki elmondta, hogy a projektet már egy másik alapjuk (nem a négyes, hanem a 38-as) valósítja meg, amelynek képviseletében szintén a fent említett Biggeorge Alapkezelő Zrt. jár el.

A telken 153 lakás épül, két háromszintes épületet húznak fel, a lakásokhoz balatoni örökpanoráma, kültéri medence, szauna és jakuzzi is jár. A luxusnak ára van, bár akár a falusi CSOK-ot is lehet erre a célra használni.

A honlapjukon egy négyszobás, 90 négyzetméteres lakás mellett bruttó 232 millió forintos ár van feltüntetve. Az egyszobás, 32 négyzetméteres lakások 59 milliótól kezdődnek. A legdrágábbak mellett nincs ár feltüntetve. Az egyik ingatlanközvetítő oldalán találni egy 100 négyzetméteres, négyszobás lakást 319 millióért, amihez 200 négyzetméteres terasz is jár, de ez valószínűleg még nem a legdrágább, ugyanis ez nem a Balaton felőli oldalon van.

Félszáz fát kivágtak

A Szemesbay esetében a Balaton-parti telken félszáz fa letarolásához engedély sem kellett, a beruházó kérdésünkre elmondta, hogy „nem készült előzetes környezeti hatástanulmány, tekintettel arra, hogy a hatályos jogszabályok alapján a tárgyi beruházás vonatkozásában ilyen kötelezettség nem áll fenn.”

„A területen körülbelül 50 darab fa került kivágásra. A Balatonszemes Község Önkormányzat közigazgatási területén lévő magánterületi favágások nem engedélyhez kötöttek. A korábbi növényzet pótlásra kerül oly módon, hogy a területen több mint 30 darab fa és több mint 330 darab cserje kerül elültetésre a hatályos építési engedélyben előírtaknak megfelelően. Ahogy a filmben is látszik, igényes, rendezett zöld környezet alakul ki a területen” – olvasható a levélben.

Balatonszemes utolsó kempingjéért két éve hiába címeztek 5300 aláírással ellátott petíciót az önkormányzatnak annak megakadályozása érdekében, hogy egy újabb „borzalmas betonmonstrum” épüljön. „Egyetlen megoldás az lehet, ha Balatonszemes Önkormányzata (mivel nem élt korábban elővásárlási jogával) megszabja a beépítés feltételeit, az épületek méretét, funkcióját. Amit mi kérünk, hogy a jelenlegi kemping-funkció maradhasson meg” – volt olvasható a petícióban. Nagygyörgy Tibor akkor azt ígérte, hogy olyan ingatlan épül majd, amire a helyiek is büszkék lesznek.

Megkerestük a petíció szerzőjét, Barna Juditot, aki értetlenül áll azelőtt, hogy az aláírók közül miért volt kevés a helyi lakos, inkább a nyaralók és távoli támogatók írták alá.

„A Balaton partjára medencét rakni a legízléstelenebb. Nem elég az, hogy egy kempingből lakóövezetet csinálnak, hanem arra még rátesznek egy lapáttal, az új lakók lehet, hogy be sem mennek a Balatonba, de vígan pezsgőznek majd a medencében.” Barna Judit szerint ideje lenne, ha a Lázár János-féle építési és közlekedési minisztérium hangzatos ígéretei a Balaton beépítésével szemben valóra válnának. Itt arra utalt, hogy a magyar építészetről szóló törvény tervezete egy új szabályozási rendszert vezetne be a balatoni építkezésekre vonatkozóan is. „Az új értékrend elvileg az ilyen lakóparkokkal szembe megy, de mégis sikerül ezeket a csodás dolgokat megépíteni” – mondta el lapunknak. Azt nem tudják, hogy a strandrésszel mi lesz.

A lakópark közvetlenül a kikötő mellett épül, folytatja az utóbbi évek ingatlanfejlesztési irányát, amely a kétezer fős település egyedi, családias hangulatát vágja haza. A beruházás szomszédjában találjuk a helyiek által Titanicnak becézett monstrumot. A szomszédos 1,8 hektáros telken a Lidó kemping volt, azt egy másik beruházó vágta haza, azon a részen nem tudunk végigsétálni a parton.

A hatalmas gödröt a mélygarázsnak ássák. A parkoló miatt a Balatonszemesi Önkormányzat 2022-ben készséggel módosította a Helyi Építési Szabályzatot annak érdekében hogy a 190/4 helyrajzi számú telken a pinceszinti beépítés mértéke 30 százalékról 35 százalékra nőhessen. A beruházáshoz eredetileg 129 darab parkolóállást terveztek, ezt 20 darab parkolóhellyel bővítették ki.

A cég az épület megtervezésekor egyébként sem fogta magát vissza, kihasználta a maximális beépíthetőséget:

• a megengedett maximális építménymagasság: 7,5 méter, ami az „A épület” esetében 7,49 méter lesz,
• a tervezett beépítettség terepszint felett közel a maximális 30 százalék (3 869 négyzetméter) lesz,
• terepszint alatt közel 35 százalék (4 458 négyzetméter),
• az ingatlan kevesebb mint a felén (45 százalékon, 5 790 négyzetméteren) lesz zöldterület.

Teherautóáradat és beszakadt gyalogosjárda

A jókora zajjal és porral járó építkezést sikerült a szezonban elkezdeni, többször jártunk a helyszínen, az építési területről hatalmas teherautók manővereztek ki a szűk utcákon.

Balatonszemesen augusztusban volt közmeghallgatás, ahol az egyik szomszédos nyaralótulajdonos azt nehezményezte, hogy nem tavasszal kezdtek építkezni, hanem a szezonban indult meg a teherautóáradat. Beszámolója szerint a balatoni kerékpárúton fordultak Y tolatásban a hatalmas, földdel teli teherautók, amikről szóródott le a por, mert nem voltak letakarva.

„Itt nem lehet élni, ezen a nyáron nyaralni lehetetlen, amikor odamentem, azt mondták, hogy 150 ember fog majd itt adót fizetni, azt mondtam, én is fizetek, akkor most az én adóm kisebb? Nem tudom, hogy mindent megtehetnek-e, úgy látszik, hogy megtehetnek” – mondta a tulajdonos.

Az önkormányzat elmondta, hogy kötöttek egy megállapodást az ingatlanfejlesztővel, hogy a zavaró hatásokat, amennyire csak lehet, mérsékeljék, meglepődve fogadták, hogyha ezeket nem tartják be. Az önkormányzatnál ezek után rákérdeztünk, hogy egyáltalán ellenőrizték-e, hogy a beruházó betartja-e a megállapodást, de választ nem kaptunk. A megállapodás tervezetben viszont megtaláltuk a fuvarok számát. Összesen négyezer fuvar megy át  a településen.

A gödör ásása közben ráadásul valamit nagyon elnéztek, beszakadt a gyalogosok által használt járda széle a jobboldali mólóhoz vezető keskeny úton. Erről az egyik helyi Facebook csoportba feltöltött képek tanúskodnak. A járdán éppen nem tartózkodott senki.

A beruházó ezzel kapcsolatban elmondta, hogy „sajnos a sétány szélén a járda tényleg beomlott egy kis szakaszon, mintegy 4 négyzetméter területet érintett. A helyreállítás és az érintett szakasz megerősítése talajmechanikai szakértő vizsgálata alapján megtörtént, és a hasonló esetek elkerülése érdekében folyamatosan mérjük az elmozdulásokat. Igyekszünk még nagyobb figyelmet fordítani arra, hogy ilyen a jövőben ne forduljon elő.” Azután kitették a táblát, hogy az átjárás csak saját felelősségre történhet, később viszont helyreállították a szakaszt.

8 600 négyzetméteren mélyítik a medret

A beruházás területe előtti részen jelenleg még a Gyermekfürdő strand található, nem véletlenül, ugyanis ezen a részen alig van víz. Ezt a problémát a beruházó azzal oldja meg, hogy 8 600 négyzetméteren kikotorja a Balatont, a munkálatok során háromezer köbméter mederanyagot emelnek ki.

Mivel az egész Balaton a Natura 2000 terület része, ezért előzetes környezeti hatásvizsgálat készült, de a kormányhivatal szerint a tervezett tevékenység megvalósítása esetén nem feltételezhető jelentős környezeti hatás, így az környezethasználati engedélyhez nem kötött.

A mederrendezés során a kérelmező átlagosan 50-60 centiméteres medermélyítést tervez, ami nem érintheti a minősített nádast. A gyékényes területéből mintegy 16 négyzetméter kerül eltávolításra a strandterület nyugati oldalán. A mederkotrás augusztus 31. napja és május 31. napja közötti időszakban várható. A kikotort anyagot szintén el kell szállítani, ha ez a szárazföldön történik, akkor megint jelentős teherautó forgalomra számíthat a lakosság.

„Jelképesen” leválasztott privát strand

Településrendezési szerződés is létrejött az önkormányzat és a Biggeorge Alapkezelő Zrt. között. A dokumentumban az olvasható, hogy

a parti részen a beruházó kialakíthat egy privát strandot és egy Balatonba nyúló 150 négyzetméteres stéget, amiért 3,3 millió forintot fizet 100 évre.

Röviden összefoglalva Nagygyörgy Tibor a következőképpen magyarázta a kialakult helyzetet: a stranddal együtt vették meg a telket, de szívességből azt átadták az önkormányzatnak, hogy ott egy mindenkinek nyitott sétány jöhessen létre. A megállapodás szerint a strand tulajdonjogát az önkormányzat visszaadta volna a beruházónak – de azt már a jogszabályok nem engedték.

„A beruházó (jogelődje) tulajdonában állt korábban a Balatonszemes, belterület 190/1 hrsz. alatt nyilvántartott 1 ha 4 614 m2 alapterületű ingatlan, amely megosztásra került, és ennek 1 716 m2 területű része (mint 190/3 hrsz. alatti önálló ingatlan) ingyenesen átadásra került Balatonszemes Város Önkormányzata részére a TRSZ-ben megállapodott feltételekkel és kölcsönös elvárásokkal összhangban.

Fontos kiemelni, hogy az ingyenes átadásra nem volt jogszabályi kötelezettségünk, de a partneri együttműködés jegyében ezt vállaltuk, tekintettel a kialakult használati viszonyokra és a helyi Önkormányzat kérésére, és nem igényeltük az ingatlan piaci áron történő kisajátítását.

Az 1716 m2-es ingyenesen átadott ingatlan 485 m2-es alapterületű részét képezi az említett strand területe, melynek használata tekintetében kötött a beruházó területhasználati megállapodást az Önkormányzattal, hogy azon a területen, illetve ahhoz csatlakozva saját vízállást (stéget) és azt kiszolgáló szárazföldi létesítményeket létesítsen.

A strand tehát nem ingyenesen került átadásra, hanem a beruházó egy jelentős méretű (1716 m2) parti sétányt adott át az Önkormányzat részére ingyenesen, és az ennek a részét képező kisebb (485 m2-es) területet használja a használati megállapodásban foglalt ellenérték fejében. Mindemellett a beruházó közel 12 M Ft értékben nyújtott pénzügyi támogatást az Önkormányzat részére, valamint vállalta az átadott parti sétány zöldfelületének 15 M Ft értékben rendezését.

A jogi szakértők egyeztetésének eredményeként alakult ki a végső jogi konstrukció, mivel az önkormányzat kizárólagos tulajdonába átadott, ZKK övezetbe tartozó ingatlan tulajdonjoga visszafelé már nem átruházható, ugyanakkor nyilvánvalóan ingyenesen nem adta volna át a beruházó az ingatlant, ha részleges használatát ilyen módon nem tudta volna biztosítani.”

A strand használatára a fent említett használati megállapodásban foglalt feltételekkel, a hivatkozott 3,3 M Ft-os ellenérték fejében kerül sor. Ahogy Ön is említi, a strand területe nem kerül kerítéssel leválasztásra, csak egy jelképes sövény választja majd el a területet a parti sétánytól” – mondta el a beruházó.

A Biggeorge 4 Ingatlanfejlesztési Alap a 2021-es, polgármesternek küldött előterjesztésben az ingatlan jogi helyzete fejezet alatt azt írta: hogy a Balaton-parttal határos szakaszon a 36/2004 (XII.30.) TNM rendelet és a jelenleg már nem hatályos Balaton törvény alapján közhasználatú parti sétány későbbi kialakításának a helyét kell biztosítani. (A TNM rendelet a Balatonszemes vízpart-rehabilitációs szabályozási követelményekkel érintett területének lehatárolásáról és vízpart-rehabilitációs tanulmánytervének elfogadásáról szóló rendeletet takarja.)

Az építkezésről megkérdeztük az önkormányzatot, akik szíves türelmünket kérték, majd hetek múlva sem küldtek választ. Kíváncsiak lettünk volna az önkormányzat álláspontjára: mit gondolnak arról, hogy egy ekkora volumenű beruházás épül a település központi részén, volt-e beleszólásuk abba, hogy mekkora épület létesül a volt kemping területén. Szerettük volna azt is megkérdezni, hogy mi lesz a szabadstrand sorsa.

Szöveg: Zsilák Szilvia – Videó: Bodoky Bence

Címlapkép: Az épülő Szemesbay Resort 2023 augusztusában (fotó: Olvasónk felvétele)