Segítség helyett inkább csak nehezíti a kormány a rászorulók lakáshoz jutását

Az elmúlt évek több száz milliárd forintnyi állami támogatásának köszönhetően sem vált elérhetőbbé a lakástulajdonhoz jutás, főleg a rászoruló családoknak nem. Ráadásul az önazonossági törvény még azok elől is elzárja a lehetőséget, akik a kisebb településeken meg tudnának venni egy ingatlant. Mindemellett az önkormányzati bérlakások aránya folyamatosan csökken, az albérletpiacon pedig nem csak a növekvő bérleti díjak okoznak problémát, hanem a diszkrimináció is, ami gyakran a hátrányos helyzetű csoportokat érinti.

Reál értéken több mint 2,5-szeresére, nominális értéken több mint háromszorosára drágultak Magyarországon a lakások vételárai az elmúlt 15 évben – így az Európai Unióban nálunk volt a legnagyobb drágulás. Az országos és budapesti átlagos négyzetméterárak 1,2 millió forint körül alakulnak jelenleg, a használt lakások árait illetően ez 5,7%-os áremelkedést jelent. Ezzel szemben a nettó reálkeresetek csak 4,9%-kal növekedtek 2010 óta, ami azt jelenti, hogy az ingatlanárak emelkedése meghaladja a nettó reálkeresetek növekedését. Mindez pedig azt mutatja, hogy a szociálisan rászorulók részére a kormányzati osztogatások ellenére sem vált elérhetőbbé a lakástulajdonhoz jutás az elmúlt években.

84%

Év végéig még

19 227 168 forint

hiányzik a

költségvetésünkből.

Támogasd az Átlátszó

tényfeltáró munkáját!

atlatszo.hu/tamogatom

Nem a szociálisan rászorulók jutnak lakáshoz

Ezen a héten mutatta be a Habitat for Humanity Magyarország a 2025-ös éves lakhatási jelentésének újabb két fejezetét, melyben Ámor Katalin a lakások megfizethetőségéről, Czirfusz Márton pedig a kormányzati lakáspolitikák 2024–2025. évi változásairól és a lakhatásra fordított költségvetési kiadásokról számolt be.  A Habitat szerint a kormány lakhatási politikájának nem az a célja, hogy a megfizethetőségi nehézségeket csökkentse, sokkal inkább a lakástulajdonhoz jutást szorgalmazza, amelyet vissza nem térítendő lakáscélú támogatásokkal és hitelekkel igyekszik biztosítani.

A Habitat szerint ezzel az a probléma, hogy azok a családok, akiknek igazán nagy szüksége lenne a segítségre, nem tudják igénybe venni ezeket az állami támogatásokat, mert sokszor nem felelnek meg a feltételeknek, ugyanis ezek a támogatások nem szociálisan célzottak. Míg például a CSOK Pluszt leginkább a legmagasabb jövedelműek veszik igénybe, addig

az alacsony jövedelműek kevésbé jutnak piaci alapú lakáshitelekhez,

és gyakrabban fedezik költségeiket személyi kölcsönökkel. Az ő lakáshoz jutási esélyeiket nagyban megnehezíti az is, hogy az állami támogatásoknak árfelhajtó hatásuk is van, azaz a támogatások hatására az ingatlanok árai is növekednek.

Diszkriminációra használt törvény

Ha mindez nem lenne elég, a kormány 2025. júliusban megalkotott, a helyi önazonosság védelméről szóló törvénye is a hátrányos helyzetű háztartások lakáshoz jutási esélyeit rontja, ugyanis több önkormányzat diszkriminálásra használja a törvényt.

A jogszabállyal ugyanis a kormány lehetőséget ad az önkormányzatok számára, hogy saját hatáskörben szabályozzák a településükre beköltözőkkel kapcsolatos kérdéseket. Bár a törvény célja a helyi közösségek társadalmi, gazdasági és kulturális önazonosságának megőrzése, sok önkormányzat arra használja a törvényt, hogy egyes társadalmi csoportok, és ezen belül is főképp a hátrányosabb helyzetben lévők szabad mozgáshoz és tartózkodási hely szabad megválasztásához való jogát korlátozzák.

Az önkormányzatok gyakran kötik például a betelepülést/ingatlanvásárlást és a lakcím létesítését munkaviszonyhoz, iskolai végzettséghez, az adótartozás hiányához, betelepülési hozzájárulás megfizetéséhez. Az Utcajogász Egyesület szerint ez nem csak Alaptörvény-ellenes, hanem európai uniós jogot is sért.

Magas ingatlan- és albérletárak, csökkenő önkormányzati bérlakás-állomány

Reál értéken több mint 2,5-szeresére, nominális értéken több mint háromszorosára drágultak Magyarországon a lakások vételárai az elmúlt 15 évben, ezzel pedig az Európai Unióban nálunk volt a legnagyobb drágulás 2010 óta. Az országos és budapesti átlagos négyzetméterárak 1,2 millió forintra emelkedtek, a használt lakások árai 5,7%-kal nőttek.

A nettó reálkeresetek azonban nem nőttek ilyen mértékben, csak 4,9%-kal emelkedtek, ami azt jelenti, hogy a lakásárak drágulása meghaladja a nettó reálkeresetek növekedését.

Az utóbbi 10 évben hazánkban 3,5-szeresére drágultak a lakásárak, míg a fizetések csak duplázódtak.

De nem csak a lakóingatlanok ára növekedett az elmúlt időszakban, hanem a magántulajdonú bérlakások bérleti díjai is. 2025. augusztusban a lakbérek országosan 7,5%-kal, Budapesten pedig 7,6%-kal voltak magasabbak az előző év azonos időszakához képest.

10 év alatt országosan 126%-kal, Budapesten 116%-kal nőttek a bérleti díjak,

ez pedig azt is jelenti, hogy a növekedés jóval meghaladta az európai uniós átlagot.

Az alábbi ábrán a lakáspiaci árak, a lakbérek és az átlagkeresetek alakulását szemléltettük. A lakáspiaci árindex, nem más, mint egy statisztikai mutató, amely a lakóingatlanok átlagos árának változását méri egy adott időszak alatt, esetünkben  2015-höz mérten mutatja meg az ingatlanok reálértékének árváltozását.

A lakbérindex ugyancsak 2015-höz mérten azt mutatja meg, hogy mennyivel nőttek az átlagos albérletárak a referenciaévhez képest. A nettó reálbérindex pedig a 2015-ös évhez mérten a bérek reálértékének változását mutatja. Vagyis amíg a lakbérindex a reálbérekhez lassabban, addig a lakásárak sokkal nagyobb ütemben nőttek a fizetésekhez képest.

Sok esetben ugyanakkor a lakásszegénységben élők nagy része meg sem jelenik a bérlői statisztikában, mert nagy részük nem formalizált jogviszony keretében bérli az ingatlant, azaz például

magas áron kiadott, rossz minőségű uzsoraalbérletben, munkásszállón vagy szívességi lakhatásban él.

Az ő lakáshoz vagy megfelelő minőségű lakhatáshoz való esélyeiket az sem növeli, hogy az önkormányzati tulajdonú bérlakások aránya a rendszerváltás óta folyamatosan csökken.

Azok számára pedig, akik sem saját tulajdonú ingatlannal, sem bérleti szerződéssel nem rendelkeznek, maradnak az intézményi lakhatási formák. A családok átmeneti otthonába költözni kényszerülőknek azzal is kell számolniuk, hogy ezek az otthonok nem tartós lakhatási céllal jöttek létre, így egy-egy otthonból másfél-két évente egy új otthonba kell költözniük. Azt, hogy hány fő él összesen ilyen otthonokban, nehéz megbecsülni, mert a statisztikákban csak a gyermekek száma jelenik meg, az itt lakó felnőtteké nem.

Azon családoknak, akik gyermek nélkül kerülnek nehéz lakhatási helyzetbe, a hajléktalanszállók és a munkásszállók nyújthatnak átmeneti lakhatási lehetőséget. A KSH 2024-es adatai alapján 8802 hajléktalan embert szállásoltak el átmeneti szállásokon és éjjeli menedékhelyeken. A Habitat szerint pontos adatok hiányában azonban több százezer ember szorulhat ki a biztos lakhatásból, és az ő helyzetükre nincsenek átfogó válaszok az állami lakáspolitikában.

A jövedelmünk nagy részét elviszi a lakhatás

A lakhatás megfizethetősége nem csak azt jelenti, hogy tudunk-e venni vagy bérelni lakást, hanem azt is, hogy a jövedelmünk 30-40%-ánál kevesebbet kell lakhatási kiadásokra költenünk. Magyarországon 2024-ben a Eurostat adatai alapján a városokban 10,8%, kisebb településeken pedig 8,5% volt azoknak az aránya, akik a rendelkezésre álló jövedelmük több mint 40%-át költötték lakhatási költségekre.

Az alábbi ábra azt mutatja, hogy a megyénként mért nettó átlagfizetéshez képest az egyes megyeszékhelyeken mekkora részét viszi el a fizetésnek az albérleti díj vagy a lakáshitel törlesztője.

A legalacsonyabb jövedelmi ötödhöz tartozó háztartásoknál (azaz, kb. 1,8 millió ember esetében) ez az arány már 27,6%, míg a legmagasabb jövedelműeknél csak 1,5% volt. Minél alacsonyabb tehát a háztartás jövedelme, annál valószínűbb, hogy jövedelmének nagyobb hányadát költi lakhatási költségekre.

Budapesten a havi átlagfizetés háromnegyedét lakáshitel törlesztőre, a felét lakbérre kell fordítani.

A Habitat jelentése szerint azok számára, akik nem részesülnek állami lakáshitel-támogatásokból, érdemben csökkent a lakáshitelek megfizethetősége: a fővárosi lakáspiacon 2025 januárjában – egy, illetve két helyi átlagkeresetet feltételezve – a kislakást kereső egyedülállók és az új gyermeket nem vállaló többgyermekes családok is csak pénzügyi kifeszítettség mellett tudtak hitellel lakást vásárolni. Ugyanakkor a támogatásokból részesülő háztartások számára is a használt vidéki lakások maradtak megfizethetőek a lakásárak növekedése miatt.

Hitelből fizetik a hiteleiket is

Azok a családok, akik lakásszegénységben érintettek, nem jutnak lakáshitelhez sem. Ők jellemzően személyi kölcsönökkel igyekeznek lakhatási kiadásaikat fedezni. Az MNB adatai alapján 2023-ról 2024-re 55%-kal nőtt a pénzintézetek által kibocsátott személyi hitelek értéke, amelyet kiugró mértékben fordítanak háztartások korábbi hiteleik kiváltására. A lakásfenntartási költségek növekedésével nő az eladósodás mértéke is, az alacsony jövedelmű csoportok esetében jellemző a hitelt kiváltó hitelfelvétel és a hátralékok felhalmozódása.

A lakhatás megfizethetősége azt is jelenti, hogy a háztartás számra a lakás megfelelő minőségű ahhoz, hogy a benne élők méltósága ne sérüljön. A magyarországi lakásállományt tekintve ezen a téren több probléma is akad: a lakások túlzsúfoltak, gyakran nem közművesítettek, penészesek és sokan nem tudják megfelelően kifűteni az otthonaikat.

Rászorultsági alapon kellene támogatásokat adni

A Habitat szerint a lakhatás megfizethetősége érdekében fontos volna, hogy a kormány olyan lakáspolitikai koncepciót alkosson, amely figyelembe veszi a szociális alapon való rászorultságot, számol a háztartásokra rótt lakhatási terhek enyhítésével, megoldást kínál a hajléktalanság és a kiszolgáltatottság elkerüléséhez, valamint hosszútávon növeli és bővíti a szociálisbérlakás-programokat.

Ehhez kapcsolódóan a Czirfusz Márton által írt fejezet a kormányzati lakáspolitikák 2024–2025-ös változásait és a lakhatásra fordított költségvetési kiadásokat tekinti át. Az elemzés rámutat arra, hogy

a kormány lakáspolitikai eszközrendszeréből szinte teljesen hiányoznak a rászorultság alapján célzott támogatások.

Ehhez kapcsolódóan a Habitat az alábbi javaslatokat fogalmazta meg: szerintük szükség volna egy átfogó, országos lakhatási stratégiára, amelyben célokhoz igazított közpolitikai eszközrendszer is társul. A lakhatási szegénységben élőkre célzott támogatási programok megalkotását és bevezetését is szükségesnek tartják. Ezekkel párhuzamosan növelni kellene a rászorultsági alapon célzott költségvetési támogatásokat, és növelni kellene az önkormányzatok szerepét a lakhatási szegénység csökkentésében.

A lakhatási jelentés teljes terjedelmében itt olvasható el.

Szöveg: Szabó-Gödri Rita – Adatvizualizáció: Szabó Krisztián

Címlapkép: illusztráció (forrás: Pixabay)