Mélyen a piaci ár alatt bérli egy Fidesz-közeli cégcsoport a XI. kerület legjobb vendéglátóhelyeit

Ha van egy látványos, de megalapozatlan fejlesztési koncepció, és vannak mögötte elég erős lobbicsoportok, akkor hiába a rezsimváltás és fülkeforradalom, a projekt megállíthatatlan. A XI. kerület még Molnár Gyula idején kezdte el megvalósítani a „Kulturális Városközpont” néven futó tervet, melytől azt remélték, a kulturális-szabadidős funkcióváltás a minőségi vendéglátással kombinálva felértékeli majd a Bartók Béla út környékét. Ma már látszik, hogy a várt eredményekből alig valami valósult meg – viszont néhány vendéglátós nagyvállalkozó fillérekért jutott hozzá a terület legértékesebb ingatlanaihoz.

A Budai Parkszínpad és a Móricz Zsigmond téri Gomba húsz évi enyészet után végre új életre kelt – nagyjából ennyi, amit a környékkel kapcsolatban sikertörténetként elmondhatunk. Igaz, ezek is, akárcsak a Bartók Béla úti „galéria-kávézók” nagy része, nettó vendéglátóhelyként üzemel, de ez még mindig jobb ahhoz a néhány évvel ezelőtti állapothoz képest, mikor a Magyar Dal Napja nevű rendezvényt a Parkszínpad előtti parkolóban kellett megtartani; nem beszélve a Körtér közepén évtizedekig omladozó, átható vizeletszagot árasztó Gombáról.

84%

Év végéig még

16 613 194 forint

hiányzik a

költségvetésünkből.

Támogasd az Átlátszó

tényfeltáró munkáját!

atlatszo.hu/tamogatom

A Parkszínpaddal kapcsolatban az elmúlt tízegynáhány évben a fővárosnak legfeljebb ködös elképzelései voltak, de a tulajdonjogot ennek ellenére sem akarta átengedni a XI. kerületnek – ehhez képest markáns javaslatnak tűnhetett a Molnár Gyula mentorálása mellett kitalált Kulturális Városközpont, mely a slumosodó Bartók Béla útból akart budai Andrássy utat csinálni.

A koncepcióba rengeteg pénzt öltek, de az eredmény minimum felemás lett. A pezsgő kulturális életnek nem sok nyoma van a környéken, a várt turistaáradat elmaradt, ellenben a Bartók Béla út érintett szakaszán vagy tucat bezárt-kiadó üzlethelyiség szomorítja az összképet – helyi vélekedés szerint a korábban így-úgy működő üzletek az erőszakos fejlesztési koncepciónak estek áldozatul.

A vendéglátóipar viszont dübörög, ráadásul – a cégérek szerint legalábbis – kart-karba öltve a kultúrmisszióval: jó néhány galéria-kávézó, galéria-kocsma várja a művészetek iránt fogékony közönséget. Ez azonban sok szempontból csak látszat: érdemi kulturális tevékenység ezek többségében olyan mértékben bizonyosan nem folyik, ami indokolná az önkormányzat által a kultúrkocsmáknak nyújtott 95 százalékos bérletidíj-kedvezményt.

Egy mind felett

A koncepció szerint az új városfunkció tengelye a Bartók Béla út belbudai – Gellért tér és Kosztolányi Dezső tér közti – szakasza lenne. Az mindenesetre művészi arányérzékre vall, hogy a tengely két végpontján, sőt, a kellős közepén is a Zsigmond Kert Kft, illetve a tulajdonosi köréhez köthető cégek üzemeltetnek kultúrkávézót, kultúrkocsmát és kultúrtrafikot.

A Parkszínpad pályázatának története és dokumentumai jól illusztrálják, mi is történik valójában, amikor egy politikus fejéből kipattant városfejlesztési koncepció megvalósul – ráadásul a kerületben a projekt lendületét a Molnár-korszakot lezáró helyi fülkeforradalom sem tudta megtörni. Az eredetileg elsősorban kulturális funkciókra szánt Parkszínpad mára minden sallang nélkül sima szabadtéri kocsmává vedlett át – igaz az üzemeltetőnek az a karcos mondása, miszerint „Itt nem lesz romkocsma!” megvalósult: a hely karaktere egy az egyben hozza a cég másik hasonló vállalkozását, a belvárosi Fröccsteraszt.

Pedig az ingatlan bérbeadáskor nem egészen erről volt szó. Pályázatában a Zsigmond Kert Kft. még „vegyes” funkcióról beszélt: a szövegben többek közt azt olvashatjuk, hogy a Parkszínpadot „(…) kultúrális központá (sic!) szeretnénk fejleszteni.”

Van ebben az anyagban minden, amiről a szerzők úgy gondolhatták, kulturális funkció: napozás közben kulisszák mögé vitt nézők, évi tíz tematikus kiállítás, „terítékre kerülő aktuális filozófiai kérdések” és „slide show formájában tartott vetített képes előadások”; a tervezett programok skálája pedig az őstermelői piactól a lángosfesztiválon át a meditációs találkozóig tart – jelentsen bármit is ez utóbbi. De valamiképp bekeveredett az anyagba egy művészettörténet-érettségi tételsor vázlata is, címszavakban felvázolva a festészet történetét az ókortól napjainkig.

A bírálóknak mindenesetre bejött a rengeteg eredeti ötlet, és a Zsigmond Kert Kft. 20 évre megkapta a 2500 nm alapterületű Parkszínpad bérleti jogát. Évi nettó 4,17 millió, azaz havi 350 ezer forintért.

Budai Parkszínpad

Hogy készül a szuperolcsó bérleti díj?

Sok munka van abban, hogy sikerült Buda legnagyobb területű szórakozóhelyének bérleti díját egy 100 nm-es iroda szintjére levenni – különös módon a legtöbbet nem is a pályázó, hanem maga a bérbeadó főváros tette ezért. A romos állapotú, de kiváló fekvésű ingatlan bérleti díját ugyanis a főváros vagyonkezelőjének saját értékbecslője állapította meg.

Az Ingatlanvagyon-értékelés címet viselő dokumentum a bérleti díj meghatározásánál a következő megfontolások alapján jutott arra, hogy havi 350 ezer forintot lehet kérni Dél-Buda egyik legjobb helyen lévő 2500 nm-es ingatlanának bérletéért:

– Mivel a telek nem beépíthető zöldterület, ezért az összehasonlító piaci árak alapján becsült értékét kapásból 75 százalékkal csökkentették – más kérdés, hogy az ingatlanon található 360 nm-es építmény felújítás után minden további nélkül használható.

– További 15 százalékos értékcsökkenést jelent, hogy a Parkszínpad osztatlan közös tulajdonban van – mintha reális kockázat lenne, hogy mondjuk az elővásárlási jogáról egyébként lemondó nemzeti vagyonkezelő később megpróbálja kitúrni az ingatlanból a fővárost, aztán kiteszi szegény bérlőt.

– Még 5 százalékot levontak azzal, hogy a telek nagy. Nagyon nagy.

Így jutunk oda, hogy a telek forgalmi értékét a piaci kínálati árak alapján becsült érték 5 (!) százalékában állapította meg a dokumentum, vagyis a 2500 nm-es ingatlan a 360 nm-es felújítható építménnyel a szakértő szerint mindössze 58 millió forintot ér. Ennyiért a környéken 100-150 nm-es lakást lehet venni.

De az árzuhanásnak ezzel nincs vége: a bérleti díj megállapításánál a szakértő a becslés alapjául kizárólag a kerület külső részein található üres telkeket vett figyelembe – nagyjából úgy, mintha a Nemzeti Múzeum parkjának értékét a külső VIII. kerület nagy üres telkeinek értékéből próbálnánk levezetni.

És még ezzel sincs vége: tovább csökkenti a bérleti díjat, hogy az ingatlanban nincs fűtés, ezért csak 5 hónapig használható – nyilván olyan hülye bérlővel számoltak, aki a felújítás során nem is alakít ki valamiféle fűtést, inkább 7 hónapig zárva tart. A felújítás után – amit az elvégzett munka alapján inkább lehet rekonstrukciónak nevezni – természetesen lett fűtés az épületekben, de ettől függetlenül maga a nyertes pályázat is csak hét hónapos nyitva tartással számol.

Bár az értékbecslő a hatályos jogszabályokban előírt módszertan szerint járt el, mégis meglepő, hogy a bérleti díj megállapításánál kizárólag negatív korrekciós tényezőket vettek figyelembe, és fel sem merült például a közgazdasági szempontú becslés szükségessége – azaz olyan közgazdasági elemzésé, amely az ingatlan használatával elérhető nyereséget próbálta volna megbecsülni. Pedig így talán más eredményre jutottak volna a főváros vagyonkezelői.

Hogy mást ne mondjunk, a Parkszínpadot üzemeltető cég tulajdonosai birtokolják például a Belvárosban üzemelő Fröccsterasz nevű helyet – a cég képviselői több nyilatkozatban is utaltak rá, hogy a Parkszínpadon a budai Fröccsteraszt akarják létrehozni.

A Fröccsterasz Kft. 2014-ben 378 milliós árbevétel mellett 57 millió forint üzemi eredményt produkált, a tulajdonosok 50 millió osztalékot vettek fel a cégből. A Fröccsterasz 342 nm-en üzemel, a Budai Parkszínpad területe ennek közel nyolcszorosa. Ezek alapján feltehető, hogy a budai Fröccsterasz jövedelemtermelő képessége is elbírna egy, a piacihoz közelebb álló bérleti díjat.

Mindezek után maga a főváros sem igyekezett legalább a piaci versenyt kihasználva feljebb srófolni a szakértő által minimalizált bérleti díjat: az ingatlan bérletére vonatkozó pályázati kiírás mindössze egyetlen, meglehetősen eldugott helyen, a fővárosi vagyonkezelő honlapján jelent meg, és a pályázóknak szűk két hetet adott az ajánlattételre – nem is érkezett, mindössze egyetlen érvényes ajánlat, a Zsigmond Kert Kft-é.

A Valton-Sec és a veszteségektől megszabadított cégcsoport

Hogy miért csinált vállalkozásfejlesztő inkubátorházat a főváros az egyik legértékesebb ingatlanából, az a hozzáférhető dokumentumokból nem derül ki – az viszont tény, hogy a Parkszínpad bérleti jogát fillérekért megszerző cégcsoport meghatározó tulajdonosa az a Varga Lajos, aki egyben a Fidesz-rendezvényeket (meg például a Békementet) időtlen-idők óta biztosító Valton-Sec Kft. tulajdonosa.

Varga Lajoshoz két lépésben juthatunk el a Parkszínpadot bérlő Zsigmond Kert Kft-től: a Zsigmond Kert tulajdonosa a CFTP Hungary Kft, ennek egyik tulajdonosa Varga „STU-SZA” Kft-je. (Aprópénz, de 2014-ben az önkormányzat 700 ezer forint értékben bízta meg a Valtont őrzésvédelmi feladatokkal.)

A CFTP afféle vagyonkezelő cég: a Zsigmond Kerttel együtt mintegy tíz vendéglátó –  rendezvényszervező vállalkozás tulajdonosa. A cégháló egyik gyöngyszeme az Országalma Étterem Kft. – 2013 végéig az Országház teljes körű gasztronómiai kiszolgálását az Országalma biztosította, referenciái közt számos állami szerv, köztük a Miniszterelnökség is szerepel.

Bár Varga ebben a cégben is csak közvetetten, a CFTP-n keresztül tulajdonos, a Valton itt sincs túl messze: a tavaly közel 400 milliós árbevételt elérő Országalma Kft. ügyvezető igazgatóját a [email protected] email címen lehet elérni.

Csakhogy a CFTP-vel van egy kis probléma. A társaságot tavaly novemberig Medúza Event Kft-ként (ME) ismerhette a világ.  A cégben 2013 októberéig Varga mellett 50 %-ban tulajdonos volt a Medúza Catering Kft. (MC), de ez a cég is Vargáé volt. Az MC így közvetetten tulajdonos volt a mára CFTP-vé átnevezett ME jónevű cégeiben is – így a decens Országalma Kft-ben éppúgy, mint a Parkszínpadot megnyerő Zsigmond Kert-ben.

2013 október 9-én azonban az 500 milliós árbevételű MC-t Vargától megveszi a saját, korábban semmilyen tulajdonrésszel nem bíró ügyvezetője (!), és ugyanezen a napon megszűnik az MC részesedése az ME-ben. Egy évvel később pedig egy Dima Miklós nevű sepsiszentgyörgyi illetékességű férfi lesz az MC egyetlen tulajdonosa.

Dima úr új játékos a magyar üzleti világban: 2014-15-ben vásárolt fel tucatnyi magyar céget. A cégek profilja széles skálán mozog, van itt kiadótól informatikai vállalkozáson át ércnagykereskedésig minden. Dima úr minden esetben 100 százaléknyi tulajdonrészt szerez, megjelenése egy cégben pedig általában azzal a következménnyel jár, hogy attól kezdve nem adnak le semmilyen, a vállalkozás tevékenységéről beszámoló dokumentumot.

Így történt ez a 2014-ben megszerzett MC esetében is. További közös jellemzője a Dima által megvásárolt cégeknek, hogy mára vagy végrehajtás, vagy felszámolás alatt állnak. Úgy tűnik, Dima úr egy két lábon járó cégtemető.

De pénzügyi tekintetben is különös folyamatok zajlanak ebben az időszakban az MC-nél. A 2013-as évet az addig szolid nyereségeket hozó cég súlyos, 91 milliós veszteséggel és 85 milliónyi ki nem fizetett szállítói tartozással zárja. (A cég és a tartozás további sorsáról nem tudunk, mivel a következő évi beszámolókat már az új tulajdonosnak, azaz Dima úrnak kellett volna benyújtania.) Ezzel szemben az év októberéig felerészben az MC által tulajdonolt ME a korábbi veszteségek után 2013-ban 62 milliós adózott eredményt ér el.

Dima úr persze nem egy Kaya Ibrahim, és a cégcsoporton belüli pénzmozgásokról sem tudunk sokat, de az események mégis az a látszatot keltik, hogy 2013-ban a Medúza Event-cégcsoportnál felhalmozódott veszteséget átpakolták a Medúza Cateringhez, azt pedig egy év után lepasszolták egy olyan tulajdonosnak, akinek üzleti tevékenysége falnak vitt cégek felvásárlásából áll.

A galéria bezárt, a vendéglátás zavartalan

A vendéglátós cégháló központi cégnek, a CFTP Kft-ben a Valton-os Varga Lajos mellett a MédiaPlusz Kft.,  a MédiaPlusz-nak pedig Faragó Tibor a tulajdonosa. Faragó szerepe különösen fontos volt a Parkszínpadra benyújtott pályázat idején – a pályázathoz szükséges kulturális tevékenységről szóló referenciákat, illetve a fentebb ismertetett nagyralátó kulturális programtervezetet Faragó és cégei biztosították.

Egy másik Faragó-cég, a Simon and TemplArt Kft. bérli tudniillik a kerülettől a Gellért téri házasságkötő-terem helyén kialakított kulturális-vendéglátós komplexumot. Itt ma egy borbár, egy trafik és a Próféta Galéria üzemel – a galéria működése volt a Zsigmond Kert Kft. pályázatában a kulturális funkció tekintetében a legfontosabb referencia. (A Simon and TemplArt 2013-ban, vagyis a pályázat idején persze kisebbségi tulajdonosként biztosította a Zsigmond Kert-ben a kultúra iránti elkötelezettséget, de kérész életű tulajdonosi szerepe 2014 tavaszán véget ért.)

A Gellért téri galériát és a trafikot a Faragó tulajdonában álló cégek üzemeltetik, a Palack borbár albérlő az ingatlanban. A 2010-ben kötött szerződés szerint a 260 nm-es helyiségért a Simon and TemplArt mindössze havi nettó 410 ezer forint díjat fizet – azzal a megkötéssel, hogy a terület 70 százalékán galériát üzemeltet, és a bérleti díj automatikusan követi az inflációt.

Megfordítva: a város egyik legjobb helyén fekvő 80 nm-nyi vendéglátóhelyéért hozzávetőleg havi 450 ezer forintot kap az önkormányzat. Faragó úr amúgy a kicsiért is lehajol: milliárdos forgalmú céghálózata mellett Héthéthét Bt-jével a Gellért téri mellett további három trafik üzemeltetési jogát is elnyerte.

Próféta Galéria – Palack borbár – Trafik

A borbár és a trafik jelentős forgalmat bonyolít – a galéria viszont július közepe óta zárva van, és a honlapja tanúsága szerint már nem is terveznek több eseményt. 2013-ban még kilenc kiállítást rendeztek, ’14-ben már csak ötöt, idén mindössze kettő volt.

Nagyon úgy tűnik, a galériára a ma már csak kereskedelmi funkciót ellátó helyiségek bérleti jogának, illetve a kultúrfunkciót honoráló kedvezmények megszerzéséig volt szükség. No meg a következő kultúr-gasztronómiai projekt, a Parkszínpad bérleti jogára kiírt pályázat lezárultáig.

A végeredmény szempontjából valami hasonló történt a Körtéren álló, jelentős építészeti értéket képviselő „Gombával”. Az épületet nettó 269 millióért újíttatta fel a kerületi önkormányzat – természetesen uniós forrásból. Az épület három helyiségéből ma egy üresen áll, egyben a BKK ügyfélszolgálata működik, egyben pedig a 4 Street kávézó fogadja a vendégeket – az üzemeltető itt is a Zsigmond Kert Kft.

Az önkormányzat a „Gomba” bérbeadásakor sem tudott leszállni a a ”Kulturális Városközpont”-koncepcióról: bár a 4 Streetért a Zsigmond Kert havi egymilliós bérleti díjat fizet, de itt is be kellett ígérnie a kulturális funkciót – aztán ebből sem sok valósult meg.

Móricz Zsigmond körtér – Gomba

Faragó Tibor és a MédiaPlusz egyébként régi üzletfele a kerületnek: 2004-ben Faragó és cége vették meg az önkormányzattól a Fehérvári út 126-128 alatti 8400 nm-es telket a rajta található sportközponttal és irodaházzal.

Valahogy az az üzlet is nagyon szerencsésre sikerült, az egész ingatlanért a bérlő – elővásárlási jogával élve – mindössze 150 millió forintot fizetett. A nemrég felújított épület egyébként lényegében a CFTP tulajdonosi körének saját székházaként üzemel: nemcsak a Faragó-cégek többségének székhelye, de ide van bejegyezve az összes Valton-cég is.

Fehérvári út 126-128

 Színház helyett jófej pultosok

„Jelenleg azt látjuk, a hely egy olyan közösségi térként működik igazán, ami nem a programokról szól, hanem inkább arról, hogy az emberek együtt legyenek, beszélgessenek egymással a háttérben kellemes kiszolgálással, jófej pultosokkal, normális árakkal.”  – idézi a kerületi újság a megújult Parkszínpadot ünneplő pr-cikke a Zsigmond Kert ügyvezetőjét.

Ondrusek Péter vette meg 2013 őszén munkáltatójától, a Valton-os Varga Lajostól a Medúza Cateringet, majd adta el egy évvel később a két lábon járó cégtemetőnek.

„Konkrét programok egyelőre nincsenek” – mondja az ügyvezető, és sietve megnyugtat mindenkit, hogy nem is terveznek a Budai Parkszínpadra komolyabb koncerteket. Pláne, hogy a felújítás során nem is építettek be színpadtechnikát. És valóban – augusztus közepéig három, háttérzene jellegű koncert volt, meg egy családi jóganap.

A Gombában működő 4 Street Coffee egyetlen kulturális eseményének sem bukkantunk nyomára, a cégcsoport kultúrmissziójának zászlóshajója, a Próféta Galéria pedig egy hónapja zárva van. A „Kulturális Városközpont” legnagyobb piaci szereplője ennyit tesz hozzá a projekthez, amire hivatkozva bérelhet havi kétmillióért több ezer négyzetméternyi vendéglátós ingatlant.

De nem sokkal jobb a helyzet a többi helyen sem: az előző polgármester által protezsált Hadik (Irodalmi) Kávéházban egyetlen zenés könyvbemutató lesz a hónapban, a Szatyor Bár (és Galéria) fb-oldala szerint nulla eseménnyel várja a vendégeket.

Gárdonyi tér – Hadik – Szatyor Bár

Galla-Korodiny Vanda – Becker András

A fotókat Galla-Korodiny Vanda készítette. A cégadatokat az Opten szolgáltatta.

Fizess elő az Átlátszóra, hogy még sok ilyen cikket írhassunk!

Havonta csak egy ezres: már csak 1006 új előfizetőre van szükségünk
ahhoz, hogy az alaptevékenységünk közösségi finanszírozású legyen. Tudnivalók itt.