Befektető vagy bulldózer? Arie Yom-Tov ingatlanüzletei Budapesten II.

Arie Yom-Tov a ’90-es évek végétől már önálló tényezőként üzletelt Budapesten. 2007-től ténylegesen is elkezdődnek a munkálatok a részben már évek óta Yom-Tov érdekkörébe került Andrássy út 83-85 alatti palotában. Az csak az épület leégése után lesz egyértelmű, mit is végeztek felújítás címén az építtetők. A tűzvész, úgy tűnik, nem gyengítette Yom-Tov alkupozícióját, sőt új projekteket is indított a városban.

79%

Év végéig még

21 125 027 forint

hiányzik a

költségvetésünkből.

Támogasd az Átlátszó

tényfeltáró munkáját!

atlatszo.hu/tamogatom

Előzmények

Befektető vagy bulldózer? Arie Yom-Tov ingatlanüzletei Budapesten I.

Roskadozó világörökség – offshore cég fogságában az Andrássy úti palota

Ítélet a Hunvald-ügyben: Tyúklopási üggyé szelídült erzsébetvárosi ingatlanpanamák

Nincs felelős a Király utcai védett ház leomlásáért?

Az Andrássy úti palotában a szerződésben vállalt „helyreállítás” keretében a kivitelezők kiverték a tűzfalakat, elbontották az emeleti lépcsőket – egy komplett csigalépcső úgy tűnt el, hogy a hátramaradt aknát csupán bedeszkázták-, és megbontották a tetőt is. Számos ponton az elvégzett munkákkal vagy éppen azok elmaradásával okoztak kárt az ingatlanban. 2009-ben aztán a cég félbehagyta az építkezést. A födém nem volt visszazárva, az épületbe merevítéseket kellett tenni, hogy a homlokzat ne dőljön ki az Andrássy útra.

A kémények állapota életveszélyes lett, a harmadik emeleti ablakok kitörése után megemelkedett a bérlők fűtési számlája, a pinceablakok kiverése miatt pedig sokszor következett be elfagyás a vízhálózatban. A bontás során számos esetben keletkezett kár a közös tulajdonban is. A beruházás megkezdésének elhúzódása, illetve a karbantartás elmaradása miatt az épület állagromlása állandósult – ez akár egybe is eshetett a beruházó érdekeivel, hiszen a folyamatos kellemetlenségek miatt a korábban makacskodó lakók jó része is inkább a kiköltözést választotta.

A lakók szerint nyilvánvaló, hogy nem megfelelően bontattak, és vissza kellett volna építeni a szétbarmolt részeket. A dolog pikantériája, hogy ilyen állapotban az épületet átvette az építési hatóság, de a vagyonkezelőnek és a műemlékvédelemnek sem volt kifogása.

Hogyan lehet jól járni egy szerződés megszűnésével?

A lakók türelme 2012-re fogyott el, ekkor nyílt levéllel fordultak az önkormányzathoz, amelyben leírták a projektcég iránti bizalomvesztésük fő okait. E szerint a cég sorozatosan megszegte szóbeli ígéreteit, de a szerződésben vállalt kötelezettségeit sem teljesítette időben, hiszen a felújítások nem valósultak meg.

A beruházót offshore háttere, illetve a folyamatos induló végrehajtások miatt számonkérhetetlennek tartották, információik szerint az alvállalkozókat sem fizette ki a kft. (2007-től 2012 végéig összesen 36 hónapon keresztül volt érvényben végrehajtás a céggel szemben, mígnem 2014-ben felszámolás alá került.) A lakók állítása szerint nekik is tartoztak Yom-Tovék: 2012-ig több mint 14 millió, azóta 25 millió forintra duzzadó közösköltség-tartozást halmozott fel a kft.

De a cég még ekkor is csak a saját bontási munkálatai által okozott életveszély elhárításáról volt hajlandó tárgyalni. A rekonstrukcióval kapcsolatban, amely a szerződés lényege lett volna, a lakók szerint még érdemi információt sem adtak.

A lakók tiltakozásának eredményeképp az önkormányzat végül 2012 decemberében megszüntette a szerződést az Andrássy út 83-85. Ingatlanforgalmazó Kft-vel. Sajátos ugyanakkor, hogy ezt ellehetetlenülés címén tette, ahelyett, hogy felbontotta vagy felmondta volna a szerződést. Az ellehetetlenülés alapján ugyanis kárigénye sem lehetett, és Yom-Tovékat sem kötelezhette, hogy a tönkretett házat állítsák vissza az eredeti állapotába.

A céget végül a tartozások sokasága miatt – csak az MKB-nak 1,4 milliárd forinttal tartozott a projektre felvett hitel után – felszámolták.  Az ingatlannal kapcsolatban viszont még állapotfelmérés sem volt, így ma már az sem tudható, milyen kötelezettségek hárulnának az önkormányzatra mint megrendelőre.

Akitől soha nem lehet megszabadulni

2014-ben aztán a lakók megállapodtak, hogy pályázatok útján, saját erőből elkezdik a ház sebeit begyógyítani. Kaptak is pályázati pénzt, a közös képviselő megrendelte a függőfolyosók aládúcolásának kiváltását, reklámhálóról tárgyalt, amelynek bevételéből meglett volna az önrész. Közben a ház kártérítési perre készült az önkormányzat ellen, igazságügyi szakértői bejárást kértek az osztatlan közös tulajdonú tetőtérbe.

A bejárás alatt észlelték a nem sokkal korábban keletkezett viharkárt, a tetőről lelógó bádoglapokat ott, ahol előzőleg Yom-Tov cége a felújítást végezte. Ekkor, a végzetes tűzvész előtt néhány héttel rendelte meg a közös képviselő a javítást. A szakértői vélemény csak részben készült el, lett volna még két bejárás, de az épület tetejében kitört tűz ezt már nem tette lehetővé.

A 2014 nyarán, máig sem teljesen tisztázott okból kitört tűz után tető nélkül maradt épületbe a lakók azóta sem térhettek vissza. Bár az önkormányzat végül segített valamelyest a törmelék elszállításával, és a Forster Gyula Nemzeti Örökséggazdálkodási és Szolgáltatási Központ egy százmilliós projekt keretében egy ideiglenes, később máshol is felhasználható tetőt húzott az épület fölé, a végleges megoldásnak egyelőre a körvonalai sem látszanak.

Ahogy az Index megírta, a tűz nem lett volna képes olyan gyorsan terjedni, hogy pillanatok alatt az egész tetőszerkezetet elborítsa, ha a Yom-Tovék cége nem vette volna ki a tűzzáró falakat, és nem nyitotta volna egybe a harmadik emeletet és a tetőteret, kidöntve azoknak a lakásoknak a falait is, amelyek még az önkormányzat tulajdonában álltak. Az üresen álló lakások nagyvonalú kezelését Terézváros nem tette szóvá, illetve azzal érvelt, hogy idővel azok amúgy is Yom-Tov cégéhez kerültek volna.

Pénzügyek az Andrássy út 83. körül

A projektcég a kezdetekkor a rekonstrukcióhoz 30 millió eurós keretszerződést kötött az MKB Bankkal, amelyből a lakók szerint 1,4 milliárd forintot hívtak le – bár ez az épületen nemigen látszott. A hitelhez a cég a frissen megszerzett 3. emeleti tulajdonának jelzálogosításával jutott hozzá.

Az Andrássy út 83-85 Kft. azonban 2014-ben felszámolás alá került – a lakók azt gondolták, hogy megszabadulnak Yom-Tov érdekeltségébe tartozó vállalattól. A lakók beszámolói szerint a felszámolás előtt néhány hónappal az egyik lakógyűlésen megjelent a céget képviselő Horváth M. Gábor ügyvéd, aki közölte, hiába próbálkoznak, a felszámolás után ismét vele fognak találkozni, mert Yom-Tov úrnak van követeléskezelője is, és ez fogja megvásárolni a banktól a követelést.

Az ügyre rálátó informátorunk szerint a banktól meglehetősen nyomott értéken valóban megvásárolta a követelést egy követeléskezelő, név szerint a Vár-Faktorház Zrt. amelyhez azonban Arie Yom-Tovnak nincs kimutatható kötődése, így nem tudhatjuk, hogy a lakókat Yom-Tov visszatérésével fenyegető ügyvéd közlésének volt-e valóságalapja.

A felszámolóbiztos ezután a fizikailag már nem is létező harmadik emeleti ingatlanokat és az alsóbb szinteken található három, Yom-Tovék által megvásárolt lakást 520 millió forintért hirdette meg – szakértők szerint jóval a reális piaci érték fölött. Többen éltek akkor a gyanúperrel, hogy a meghirdetett ár inkább a külsős befektetők távoltartását szolgálja, hiszen ezen az áron csak abban az esetben van ráció az üzletben, ha a vevő és az eladó azonos, azaz a pénz ugyanannál a tulajdonosnál marad.

Ehhez képest a ciprusi bejegyzésű cégek által birtokolt La Boutique Kft. még bő 200 milliót rá is ígért a meghirdetett árra, így 750 millióért a birtokába került a részben már csak jogi értelemben létező ingatlan. A tulajdonos ciprusi cégekről nem sokat tudunk, de az egyik kézbesítési megbízottja Yom-Tov Ágnes, míg a La Boutque ügyvezetője maga Arie Yom-Tov.

Yom-Tov így – ahogy az Index is írja – töredék áron szerzett meghatározó befolyást jelentő tulajdonrészt a félig már megsemmisült ingatlanban.

A lakók azóta, több mint másfél éve várnak arra, hogy végre visszaköltözhessenek, ám az épület még mindig lakhatatlan. 2015 novemberében úgy tűnt, megoldódhat az évtizedes ügy: az illetékes kormányhivatal hatósági bizonyítványt adott ki arról, hogy a 3. emelet és a tetőtér megsemmisült, ezzel pedig a ház hivatalosan is visszaminősülhetett volna földszint plusz kétszintessé. Ez a döntés Yom-Tovékat házon kívülre helyezte, és megnyitotta az utat más vállalkozóknak, hogy ráépítéssel olcsón, illetékmentesen szerezzenek tulajdont.

Nem sokkal később azonban a kormányhivatal újabb határozatot adott ki, melyben megsemmisítette az előző határozatot. Az új határozat szerint a 3. emelet és a tetőtér nem megsemmisült, csak alkalmatlan a lakhatásra. Ezzel Yom-Tovék ismét birtokon belülre kerültek. A legutóbbi lakógyűlésen pedig meg is jelent Horváth M. Gábor, Yom-Tov ügyvédje, aki közölte, ügyfele nagy örömmel vállalja a ráépítést az ingatlanra, amely üzletileg továbbra is érdekli őt.

Az ügyre rálátással bíró forrásaink inkább azt valószínűsítik, hogy Yom-Tovék már nem egy kész ingatlant, inkább egy lehetőséget, például egy loftlakás-projektet próbálnak majd eladni.

Még egy meghiúsult gigaprojekt

A Budapest Gate Golf és Country Club névre keresztelt beruházás Arie Yom-Tov legnagyobb dobása. 2007-ben robbant a hír, miszerint 2009-re Magyarország egyik legnagyobb ingatlanberuházásának keretében felépül a Budapest Gate: egy ír-izraeli konzorcium komplett falut épít a Bicske határában található ipari területen. A 300 millió eurós projekt épületei egy extra golfpályája köré épültek – volna. Hiába volt ugyanis csillogó ceremónia az alapkő letétele körül, a világgazdasági válság elsodorta a projektet.

A 280 hektáros óriásprojektet menedzselő Oak Valley Kft. és leánycége, a Packard Hills Kft. 2011 végén felszámolás alá került, még az előtt, hogy belekezdtek volna az építkezésbe. Az Arie Yom-Tovhoz köthető, Brit Virgin-szigeteken bejegyzett Golf Paradise Village Ltd. tulajdonában álló Oak Valley 2011 októberében vált fizetésképtelenné, milliárdos tartozása miatt. A golf- és üdülőfalu területéből mintegy 170 hektárnyit hirdetett meg eladásra a felszámoló nettó 2,8 milliárd forintért.

A cég tartozott Bicskének is, a városnak a felszámolás alá került ingatlanfejlesztővel szemben 175 milliós követelése volt: például a telkek átsorolása címén, amire végrehajtást is kért. Dacára ennek ez az összeg valamiért a város költségvetésbe nem volt betervezve.

A Mészáros Lőrinc érdekeltségében lévő Mészáros és Mészáros Kft. 2013 augusztusában bízott meg egy faktorcéget, hogy az Oak Valleyvel és a Packard Hills Kft.-vel szembeni követelést megvásárolja, majd „közreműködjön abban, hogy a követelés fedezeteként szolgáló vagyontárgyak a megbízó, illetve az általa megjelölt harmadik személy tulajdonába kerülhessenek”. A követelésvásárlásra a 300 millió forintot előre meg is fizette.

Faktorcéggel történő vagyongyarapítás intézményes modellje

A magyar ingatlanpiacon számtalanszor alkalmazott trükkről a HVG írt korábban, annak lényege a következő: keretmegállapodás megkötése egy faktorcéggel (még egyszerűbb, ha a faktorcég is azonos érdekeltség része) különböző követelésvásárlások lebonyolítására. A faktorcég beiktatására pedig azért szükséges, mert a követelésvásárlás engedélyhez kötött tevékenység. A közvetítő pedig a követelések mögötti fedezetek adott társaságokhoz kerüléséről gondoskodik.

A követelés megvásárlása azonban csak az első lépés, azzal csak a hitelezők közé kerül be a vevő. A felszámolási árverés vagy pályázat megnyerésével és a vételár kifizetésével azonban a cég már birtokon belül van. Ezzel a módszerrel a követelésvásárlási piacon igen jó lehetőségek vannak, hiszen a módszer bizonyos konstrukciókkal vegyítve akár megtizedelheti egy adott ingatlan vételárát.

Az ingatlanok értékét az első alkalommal még 2,8 milliárd forintra tartotta a felszámoló, de 2013 vége felé már csak 700 millió volt az irányár. A felszámoló a HVG-nek úgy nyilatkozott, hogy a teljes terület elkelt, de arra nem válaszolt, hogyan és kinek adták el. Hamar kiderült azonban, hogy a nyomott áron kínált ingatlan Mészáros Lőrinc birtokába került.

A Mészárosnak eladott követelés érdekessége, hogy a 2014 őszén történt felvásárlás után a fideszes vezetésű bicskei önkormányzat 2015. január 1-től megszüntette a telekadót – erről a határozatot még ősszel meghozta az önkormányzat.

Bicskén korábban 50 forint volt a telekadó négyzetmétereként, vagyis egy hektár birtoklása évi 500 ezer forint adókötelezettséggel járt. A golfpálya és az üdülőfalu 111 hektáros, Bicske közigazgatási területére eső része így évi 55 millió forintjába került volna Mészáros Lőrincnek.

Yom-Tov Óbudán

Arie Yom-Tov 2014-ben beszélt egy interjúban az óbudai üzleti terveiről:

„A Gozsdu-udvart 16 évvel ezelőtt álmodtam meg, amikor még senki nem hitt benne.  Büszke vagyok, hogy mára egy, a magyarok és külföldiek számára egyaránt népszerű célponttá vált. Budán viszont nincs hasonló szórakoztató központ, az Új Udvar pedig kiváló adottságokkal rendelkezik, amelyekre építve egy egyedülálló megoldás születik az országban.”

Az óbudai Új Udvar-üzletházat 2014 elején vásárolták meg. (Ebben az évben ment felszámolásba az Andrássy útra létrehozott projektcég.) Az eladó, a Yom-Tovval korábban is számos üzletet bonyolító Moti Zisser érdekeltsége, a Plaza Centers 2,35 millió eurót kért az ingatlanért.

A vevő a Vigadó-Center Kft. tulajdonosa, ahogy a Yom-Tovhoz köthető cégeknél lenni szokott, egy Ciprusra és egy, a Brit Virgin-szigetekre bejegyzett cég – vagyis a tényleges tulajdonos itt is rejtőzködik, de azért számos jel utal Yom-Tov érintettségére: a cég székhelye például a legtöbb Yom-Tov-céghez hasonlóan a  1021 Budapest, Hűvösvölgyi út 36. alatt található. (Ide van bejegyezve a felszámolás alatt álló Andrássy út 83-85 Kft. éppúgy, mint a szintén „f.a.” Oak Valley és Packard Hills, de itt találhatjuk meg a Gozsdu-udvart 1999-ben megszerző Magyar Ingatlan Kft-t is – természetesen ez a cég is felszámolás alatt áll.)

A Vigadó Center ügyvezetője Tom Yom-Tov, Arie Yom-Tov rokona, a kézbesítési megbízott pedig Yom-Tov Ágnes, aki forrásaink szerint Yom-Tov felesége. Cégjogi szempontból irreleváns, de mégis sokat mond, hogy az új cégnek még a levelezési címe is megegyezik a felszámolás alatt álló régiekkel: a [email protected] címen írhat Yom-Tovéknak, aki kapcsolatba lépne velük. Amúgy az Új Udvarban zajló új projektet népszerűsítő videókban id. Yom-Tov egyértelműen a projekt gazdájaként nyilatkozik.

Ennél is érdekesebb az Új Udvar többségi tulajdonosa, a Brit Virgin-szigeteki Small Valley Investments Ltd., és annak kézbesítési megbízottja, Konsztantyinov Roman. A cég az előző kormányzati ciklus egyik legvitatottabb ügyletében, a MET-sztoriban bukkant fel, Konsztantyinov Roman pedig több orosz kötődésű olajos cégben is megtalálható. Például a Lukoil magyar leányvállalata, az évi 100 milliárd forint körüli árbevételt produkáló Normbenz Kft. felügyelőbizottságában. De Konsztantyinov az aláíró a Hangarn Oil Products Kft-ben – a horvát ügyészek szerint a Hangarn volt az egyik cég, amelyen keresztül pénzt juttattak el Ivo Sanader volt kormányfő környezetébe.

Yom-Tovék jó üzleti érzékkel nem sokkal azelőtt vették meg az óbudai ingatlant, hogy a kormány bejelentette a kerületet, sőt, a telek előtt futó Bécsi utat is érintő ötmilliárdos korszerűsítést és a fonódó villamoshálózat kiépítését, meg az ehhez kapcsolódó utcarehabilitációt.

Határozott üzleti koncepció

Yom-Tovék célját maga az üzletember határozta meg: 1 milliárd Ft értékű beruházással egy különleges gasztro- és szórakoztató központot akar létesíteni a II. és III. kerület határán, a Kolosy tér szomszédságában. Az Új Udvar épületét szellősebbé, tágasabbá, átjárhatóbbá akarta tenni.

Bővítés alatt azonban, úgy tűnik, nem csupán az Új Udvar üzletház területét értette: a Vigadó-Center ugyanis 2014 óta megkezdte a szomszédos Újlaki Üzletház – a környéken csak Kékházként ismert épület – üzleteinek felvásárlását. A cél feltehetőleg az Új Udvar üzletháznak a falszomszéd épülettel való kibővítése. A Kékház tulajdonosai szerint ugyanakkor Yom-Tovék itt is olyan helyzetet akarnak teremteni, amelyben egy idő után ők diktálhatják a feltételeket.

Tomcsányi Tamás, Yom-Tov első számú ügyvédje

Amíg Arie Yom-Tov a korábbi, 2002-ben halatomba került Fürst György szocialista alpolgármester barátjaként van számon tartva, a Tomcsányi család érdekeltségének is tekinthető SCD csoport felívelése a szintén 2002-ben nyerni tudó Medgyessy Péter kormánya alatt történt.

A Dr. Tomcsányi Tamás ügyvédi iroda azonban ma már az Orbán Viktor által alapított felcsúti Puskás Akadémia támogatói között szerepel. Tomcsányi Tamás testvére, Tomcsányi Gábor pedig 2014-ben beszállt a Giró-Szász András féle szállodabizniszbe is, akinek sógorával közösen egy offshore cég vezető tisztségviselője lett.

Az Újlaki Üzletházzal kapcsolatos manőverek ugyanis kísértetiesen hasonlítanak a korábbi ügyekhez: Yom-Tovék Vigadó-Centere az utóbbi két évben szisztematikusan vásárolta fel az osztatlan közös tulajdoni formában működő Újlaki Üzletház különböző üzleteit. Az elsőt még 2014 márciusában, de hamar tovább terjeszkedtek, 2015-ben még három üzletrészt vásároltak. (Minden esetben dr. Horváth M. Gábor volt a közreműködő ügyvéd.)

A felvásárolt üzletek mindegyikére jellemző, hogy az üzletház olcsó, értéktelenebb részein találhatók, és a tulajdonosváltás óta egyetlen napig sem voltak nyitva. Többnyire egybefüggő, egymás melletti üzleteket vásároltak fel, az üzletház legfelső emelete így már egy az egyben Yom-Tovéké. Az eladóktól általában elszámolást kértek az épület üzemeltetője felé fennálló tartozásról, majd a tartozás összegével csökkentett vételárat fizettek ki azzal, hogy majd rendezik az eladó tartozását – ugyanakkor az üzletháznak az eladott üzletek után fennmaradt tartozás nem lett megfizetve.

A megvásárolt üzleteket pedig nem nyitották ki, és maguk sem fizetik sem a rezsit, sem a közös költséget. Így két oldalról szorongatják meg az amúgy sem túl fényesen prosperáló üzletházat: egyrészt a bezárt üzletek miatt egyre kevesebb a vásárló, a többi tulajdonos bevétele is csökken. Másrészről az elmaradt befizetések miatt a Vigadó-Center mostanra több millió forinttal tartozik a háznak, amely a tulajdonosok szerint a kieső bevételek miatt súlyos veszteséggel működik: a ház tartozása mára olyan mértékűre duzzadt, hogy a közműszolgáltatásokat a szolgáltató bármikor beszüntetheti, ekkor pedig az osztatlan közös tulajdoni formából következően a házaz összeomlás szélére kerül.

Ha bekövetkezik a közművek elzárása, Yom-Tovék egy bezárt üzletházra alkudhatnak megannyi, tőkéjét menteni akaró, a házban üzlettel rendelkező vállalkozóval. (Az ügyletekkel, illetve a cégekben szereplő Yom Tov nevű tisztviselők/tulajdonosok közti kapcsolatról írásban kérdeztük az ügyvezető Tom Yom-Tovot, választ nem kaptunk.)

Idén februárban a Yom-Tovékkal számos ügyben együtt dolgozó ügyvéd, dr. Tomcsányi Tamás küldött értesítést, miszerint egy magánszemély újabb üzletrészt vásárolt az üzletházban. A tulajdonosok a körülmények alapján attól tartanak, hogy a valóságban Yom-Tovék terjeszkedésének újabb állomásáról van szó. Mostanra a felvásárolt, de nem működő üzletek területe meghaladja az ingatlan egynegyedét, és az üzletek után sem közös költséget, sem rezsit nem fizetnek. Úgy néz ki, a Király utca 40., az Andrássy út 83. után most az Újlaki Üzletház van soron.

Hochbaum Dániel

Ez a cikk a Transparency International Magyarország „TI Akadémia” elnevezésű projektjének keretében készült a Norvég Civil Támogatási Alap finanszírozásával.

Ha tetszett a cikk

Előfizetőket keresünk – támogasd a munkánkat havi 1000 forinttal!

Adj 1%-ot az Átlátszónak, hogy megtudd, mire megy el az adód 99%-a!

Függetlenségünk záloga a közösségi finanszírozás.