Ezermilliárdos közvagyon, százezer ingatlan kiárusítását jelentheti a lakástörvény módosítása

A lakástörvény módosítását célzó törvényjavaslat gyakorlatilag a szociális alapú lakásbérlés végét jelentheti. A törvény módosításával ugyanis az alig egy-két éve önkormányzati bérlakásban élők is igen kedvezményes áron vásárolhatnák meg az általuk bérelt ingatlant, anélkül, hogy az önkormányzatoknak lenne beleszólása. 2019-es adatok szerint több mint százezer lakás, közel ezermilliárdos vagyon lehet érintett. Megkérdeztük a legnagyobb ingatlanvagyonnal rendelkező önkormányzatokat, hogy pontosan mekkora összeg forog kockán. 

Korábbi hírek szerint eredetileg elsősorban az I. kerületi lakosokat érintette volna az a törvénymódosítás, amely szerint kedvezményes áron vehetik meg az önkormányzattól műemléki védettség alatt álló lakást bérlők az ingatlant. A törvényjavaslatot május 11-én késő este nyújtotta be Böröcz László fideszes országgyűlési képviselő.

A tervezet szerint a lakás megvásárlására minden olyan bérlő jogosult lehet, aki legalább 2020. december 31. óta lakik állami vagy önkormányzati tulajdonú lakásban – vagyis akár fél éves bérleti szerződés is elegendő lehet ahhoz, hogy valaki vásárlási szándékkal álljon elő. A bérlők a forgalmi érték 15–30%-áért vásárolhatják meg a lakást, a pontos ár attól függ, hogy milyen régóta lakik valaki az ingatlanban.

Ha viszont valaki úgy dönt, hogy egy összegben fizeti ki a vételárat, akkor mindössze 70%-os árral kell számolnia, így aki elég régóta lakik az adott ingatlanban, akár 10,5%-os áron is megszerezheti azt.

Konkrét példával illusztrálva: a 24. hu számolta ki, hogy a főváros egyik legdrágább kerületében egy 50 millió forint forgalmi értékű lakást akár 5,25 millióért is megvásárolhat az a bérlő, aki legalább 15 éve lakik az ingatlanban. Eladási tilalom hiányában azonban a lakásokat akár már a megvásárlást követően piaci áron lehetne értékesíteni.

Azokat a lakásokat azonban nem lehetne megvásárolni, amelyek átalakításra, felújításra vagy bontásra kijelölt épületben vannak, de többek között a szociális alapon történő bérbeadás céljából épített lakásokra, a vállalati és szolgálati ingatlanokra sem vonatkozna a vételi jog.

 

A fővárosi aljegyző havi 52 ezer forintért bérel tetőtéri lakást a Budavári Önkormányzattól

Bárdonné dr. Benda Mónika 2015-ben kért és kapott szolgálati bérlakást az I. kerületben. A piaci ár három-négyszerese az aljegyző által fizetett bérleti díjnak.

A javaslat benyújtását Böröcz azzal indokolta, hogy szem előtt tartják, hogy a „magyar állampolgárok, családok minél szélesebb körben szerezhessenek lakástulajdont”, az új szabály ugyanis megteremti a lehetőséget arra, hogy „azok is saját tulajdonú lakáshoz juthassanak, akiknek arra egyébként nem lenne lehetőségük”.

Az Országgyűlés gazdasági bizottsága május 17-én úgy döntött, hogy parlamenti vitára bocsátható a javaslat.

Több mint százezer ingatlan érintett

A KSH 2019-es adatai alapján nagyjából 105 ezer ingatlan van az önkormányzat tulajdonában, a teljes lakásállomány (4,5 millió)  csupán 2,6%-a. Nyugat-Európában ez az arány jóval magasabb, általában az ingatlanállomány negyede-ötöde közcélú üzemeltetésben van.

A magyar fővárosnál alig nagyobb Bécsben például 220 ezer lakás van a város tulajdonában, míg itthon ez a szám csupán 38 ezerre tehető.

További probléma, hogy a lakások száma folyamatosan csökken: a 2000-es évek elején például még több mint 176 ezer volt az önkormányzat ingatlanvagyona. Sok esetben pedig már így is többszörös a túljelentkezés: az önkormányzati lakások alacsony száma miatt, és mert bérlakások főleg a fővárosban, illetve a népesebb megyeszékhelyeken vannak, egyes helyeken akár évekig tartó várakozás is előfordulhat.

Az önkormányzati lakásállománnyal nemrég mi is részletesen foglalkoztunk cikkeinkben. Először a fővárosi lakáshelyzetet vizsgáltuk meg 2020. első féléves adatai alapján, és azt találtuk, hogy minden 10. ingatlan kihasználatlanul áll a kerületekben:

Az önkormányzati lakások közel tíz százaléka üresen áll a fővárosban, a legtöbb a 8. kerületben

Magyarországon egyre súlyosabb problémát jelent a lakhatási válság, felmérések szerint jelenleg körülbelül 2 millió ember él lakhatási szegénységben, ezzel egy időben ugyanakkor az önkormányzati lakások 9,7%-a kihasználatlan. Megnéztük, hogyan változott az elmúlt évek során az önkormányzati lakásállomány a fővárosban, és hogyan gazdálkodnak a kerületek a lakásaikkal.

Budapesttől távolodva sem sokkal jobb a helyzet, sőt: a megyeszékhelyeken az ingatlanok több mint 11%-a áll üresen:

Az önkormányzati lakások több mint 11 százaléka a megyeszékhelyeken is kihasználatlan

A lakhatási válság kapcsán legtöbbször a fővárosi lakáshelyzet kerül szóba, pedig a vidéki városokban is előfordul, hogy éveket kell várni egy-egy önkormányzati ingatlanra. Ezúttal a megyeszékhelyek önkormányzati lakásállományát vizsgáltuk meg, a kapott adatokból pedig kiderült, hogy egyáltalán nem jobb a helyzet, mint Budapesten, sőt: az üresen álló ingatlanok száma a megyeszékhelyeken is meghaladja a 3400-at.

Ezermilliárdos vagyon a tét

A lakásállomány csökkenése ellenére az önkormányzatok jelentős bevételre tehetnek szert a bérlakásokból. A tavalyi évben például a lakbérből befolyt összeg meghaladta a 20,3 milliárdot. A korábbi évek során ennek összege jóval alacsonyabb, 17-18 milliárd körül volt, a teljes bérbevétel azonban a 40 milliárdot is meghaladta.

A KSH adatai szerint a 105 174 ingatlanból 2019-ben 84 237-et adtak ki az önkormányzatok (ennek nagyjából felét, 45 ezret szociális alapon), azaz a teljes lakásállomány 80%-a van jelenleg is hasznosítás alatt. A lakások átlagos alapterülete 49,3 m².

A mostani lakásárakkal számolva valószínűsíthető, hogy a jelenleg kiadott lakások nagy részét értékesíthetik. 2019-ben az eladási ár 172,9 ezer forint volt négyzetméterenként, a forgalmi érték 221,5 ezer volt. Összehasonlításképp: ugyanezen értékek tíz éve, 2009-ben 77,5 ezerre és 156,4 ezerre voltak tehetők.

Mindez azt jelenti, hogy 2019-es átlagáron számolva akár több ezermilliárdos közvagyon töredékáron történő kiárusítását tenné lehetővé a törvényjavaslat.

Ez átlagos méretű, átlag forgalmi értékkel számolt lakásokkal számolva egészen pontosan 919,8 milliárd forintot jelent. Ha ezeket a lakásokat 30%-os eladási áron értékesítenék, akkor 275 milliárd forintra tennének szert, ha az elérhető legalacsonyabb, 10,5%-os áron kellene megválniuk az önkormányzatoknak a tulajdonuktól, akkor csupán 96,5 milliárd kerülne vissza a települések kasszájába. Vagyis több százmilliárdos veszteségről beszélhetünk.

Legrosszabbul a 13. kerület járhat

Az önkormányzati lakásállomány nagy része (4,5%) a fővárosban, illetve a nagyobb vidéki városokban, megyeszékhelyeken található. A 13. és a 8. kerület mellett leginkább Miskolc és Győr lehet érintett, több mint 4 ezer önkormányzat lakással.

E-mailben megkerestük a legnagyobb ingatlanvagyonnal rendelkező önkormányzatokat, hogy arról érdeklődjünk: átlagosan mennyiért kelnek el az önkormányzati lakások, és összesen mekkora vagyon foroghat kockán, amennyiben Böröcz javaslatának megfelelően módosítják a lakástörvényt.

A leginkább érintett, közel 5800 lakást birtokló 13. kerület arról tájékoztatott bennünket, hogy az árak a lakás állapotától függően 500 ezer – 1 millió forint között mozognak négyzetméterenként, azonban nem rendelkeznek a lakásállományra vonatkozó értékbecsléssel. Hozzátették azt is, hogy a lakások átlagos mérete 40-50 m², így számításaink szerint nagyjából 250 ezer négyzetméternyi terület lehet érintett.

A teljes XIII. kerületi bérlakásállomány értéke pedig 170 milliárd forint körül lehet, a vagyonvesztés meghaladhatja akár a 100 milliárdot is.

A 8. kerületben is hasonló a helyzet. Pikó András, Józsefváros polgármestere a Mércén írt arról, hogy a kerület jelenleg a forgalmi érték 85%-áért adja el a bérlőknek az önkormányzati lakásokat, ezt változtatná 15% körüli értékre a mostani törvényjavaslat, ami 25 milliárdos vagyonvesztést jelent. Az önkormányzati lakások átlagosan 450 és 700 ezer forint közti négyzetméteráron kelnek el, 600 ezer forintos átlagárral ez Józsefváros esetében 90 milliárdos vagyonelem – mondta el a polgármester a 24. hu-nak.

Niedermüller Péter, Erzsébetváros polgármestere válaszában kifejtette, hogy az első áttekintések után az értékesítésekkel érintett lakások száma 1875-re tehető, melyek alapterülete összesen 92.000 m². A kerületben piaci alapon értékesített ingatlanok forgalmi árával számolva az elidegenítéssel érintett lakásállomány értéke körülbelül 79 milliárd forintot tesz ki. A veszteség több mint 50 milliárd lehet.

A 9. kerületi önkormányzat arról tájékoztatott bennünket, hogy pontos összeget sajnos nem tudnak mondani, mivel nagyon nagy különbségek vannak a lakások állapotai között. Azonban előreláthatóan a 3 ezer lakásukból 700-at érinthet a javaslat. Jelenleg egyébként a kerületben a lakások értékesítésével kapcsolatban fontos kritérium, hogy csak azok a bérlők vásárolhatnak ingatlant, akik minimum 10 éve laknak az adott helyen.

A megyeszékhelyek közül Miskolc rendelkezik a legtöbb önkormányzati ingatlannal: tőlük azt a választ kaptuk, hogy az eladási árat jelentősen befolyásolja az elhelyezkedés, a műszaki állapot és az épület felújítottsági szintje, de átlagosan 200.000–220.000 forint körül mozog a négyzetméterár.  A jelenleg bérbeadott lakások értéke 35 milliárdra tehető. Mindez azt jelenti, hogy akár 30 milliárdos vagyont is veszíthetne az önkormányzat.

Megkérdeztük a győri önkormányzatot is az ingatlanvagyonról és annak értékéről, de meglehetősen szűkszavú választ kaptunk. Levelükben arról tájékoztattak, hogy „a 2020. és 2021. évben nem került sor önkormányzati tulajdonban lévő ingatlan értékesítésére”.

A debreceni polgármesteri hivatal sajtóosztálya érdeklődésünkre közölte, hogy  2016-ban a város vezetése úgy döntött, hogy leállítja a tömeges értékesítéseket, azóta csak meghatározott feltételekkel, egyedi döntés alapján értékesítik az önkormányzat tulajdonában álló ingatlanokat. Megtudtuk azt is, hogy az utolsó lakáseladásra 2020. február 12-én került sor, a négyzetméterár ekkor 335,8 ezer forint volt.  A lakásállomány kalkulált forgalmi értéke több mint 30 milliárd forintra rúg.

Bár az önkormányzati lakások eladási ára általában alacsonyabb, mint a piaci alapon értékesített ingatlanoké, érdemes egy pillantást vetni arra is, hogyan alakulnak a piaci alapon értékesített ingatlanok négyzetméterárai a fővárosi kerületekben, illetve a nagyobb vidéki városokban. A budapesti ingatlanok vásárlásakor kell leginkább a zsebünkbe nyúlnunk, itt 9 olyan kerületet is találunk, ahol négyzetméterenként 800 ezernél többet kell fizetni lakásvásárláskor. A fővárost Debrecen, Győr és Szombathely követi.

Több szakmai szervezet és polgármester tiltakozik

A fideszes törvényjavaslat ellen több szakmai szervezet is felemelte a hangját. „Ez a döntés visszafordíthatatlan károkat fog okozni az egyre mélyülő lakhatási válságban, mert ezzel megszűnik a megfizethető önkormányzati bérlakásállomány” – olvasható a 25 szervezet által aláírt tiltakozásban. A szakmai szervezetek többek között a már egyébként is súlyos problémákat okozó lakhatási válság elmélyülésétől, illetve a lakásmaffia újraéledésétől tartanak.

Hasonlóan látják a helyzetet az ellenzéki polgármesterek is. A törvényjavaslat benyújtását követően sorra jelentek meg a polgármesterek Facebook-bejegyzései, amelyekben egyöntetűen elítélik a lakásvagyon kiárusítását. Pikó András 8. kerületi polgármester az elmúlt évtized legkárosabb lakáspolitikai döntéséről ír.

A legnagyobb ingatlanvagyonnal rendelkező, az elmúlt 20 évben összesen 632 lakást építő 13. kerületet vezető MSZP-s Tóth József  úgy fogalmazott, hogy „a »csókosok« lakáshoz jutása érdekében feláldozzák az egész önkormányzati bérlakásszektort”, a törvény elfogadása pedig az önkormányzati bérlakásszektor megszűnéséhez vezethet. Karácsony Gergely főpolgármester egyenesen arról beszélt, hogy az ellenzéki polgármesterekkel közösen minden törvényes módon igyekeznek fellépni a törvényjavaslat ellen.

De kormánypárti politikusok is kifejezték ellenérzésüket a Böröcz nevével fémjelzett törvényjavaslattal kapcsolatban. Kovács Péter, a XVI. kerület fideszes polgármestere például nemes egyszerűséggel így fogalmazott nyílt levelében: „Javaslatod, megítélésem szerint marhaság!” Székesfehérvár fideszes polgármestere, Cser-Palkovics András ennél visszafogottabban szavakat használt, ám azt ő is leszögezte, hogy a lakástörvény jelenlegi formájában benyújtott módosítása nem jó. Facebook-bejegyzésében továbbá arról írt, hogy a határozatlan időre kötött szerződések esetében a javaslat megfontolandó lehet.

Szopkó Zita

Címlapkép: A Kartács utca 14. szám alatti újépítésű, 23 lakásos önkormányzati bérház átadása a XIII. kerületben 2018-ban (forrás: XIII. Kerületi Közszolgáltató Zrt.)