Az önkormányzati lakások több mint 11 százaléka a megyeszékhelyeken is kihasználatlan

A lakhatási válság kapcsán legtöbbször a fővárosi lakáshelyzet kerül szóba, pedig a vidéki városokban is előfordul, hogy éveket kell várni egy-egy önkormányzati ingatlanra. Ezúttal a megyeszékhelyek önkormányzati lakásállományát vizsgáltuk meg, a kapott adatokból pedig kiderült, hogy egyáltalán nem jobb a helyzet, mint Budapesten, sőt: az üresen álló ingatlanok száma a megyeszékhelyeken is meghaladja a 3400-at.

Nélküled nincsenek fontos sztorik – adód 1 százalékát ajánld fel az Átlátszónak! Adószámunk 18516641-1-42, kattints ide a letölthető nyilatkozatért.

Az önkormányzati lakásállományról azért fontos beszélni, mert sok rászoruló számára biztosíthatnák a lakhatást, főleg, mivel a jelenlegi lakhatási programok nem jelentenek hatékony segítséget azok számára, akik az átlagnál kevesebbet keresnek, vagy épp nem rendelkeznek ingatlanvagyonnal. Ennek ellenére ugyanakkor hazánkban a lakásállomány mindössze alig több, mint 2,5%-a van az önkormányzatok tulajdonában, ami kiugróan alacsony szám a nemzetközi példákat tekintve, de még ennek is csak egy része adható bérbe szociális alapon. A budapesti kerületekkel részletesen foglalkoztunk legutóbbi cikkünkben:

Az önkormányzati lakások közel tíz százaléka üresen áll a fővárosban, a legtöbb a 8. kerületben

Magyarországon egyre súlyosabb problémát jelent a lakhatási válság, felmérések szerint jelenleg körülbelül 2 millió ember él lakhatási szegénységben, ezzel egy időben ugyanakkor az önkormányzati lakások 9,7%-a kihasználatlan. Megnéztük, hogyan változott az elmúlt évek során az önkormányzati lakásállomány a fővárosban, és hogyan gazdálkodnak a kerületek a lakásaikkal. A jelenlegi rendszer nem segít a rászorulókon.

Vidéken sem egyszerű a helyzet

Ha a lakhatási válságról van szó, akkor legtöbbször általában a budapesti lakáshelyzet kerül előtérbe, pedig az önkormányzati bérlakások a vidéken élők számára is nagy segítséget jelenthetnének, hiszen a piaci árakhoz képest jóval kedvezőbb feltételekkel biztosíthatnak a rászorulók számára lakhatást. Ugyanakkor ezekre a városokra is igaz az, hogy még mindig jóval több a rászoruló, mint a rendelkezésre álló, lakható állapotú lakás.

Ennek oka lehet egyrészt az is, hogy a KSH adatai szerint évről évre csökken az önkormányzati tulajdonú ingatlanok száma. Beszédes adat, hogy 2020. év eleji becslések szerint míg Budapesten nagyjából 1,75 millió főre 924 ezer lakás jut (amibe az önkormányzati ingatlanokon kívül a magánkézben lévő, illetve egyéb intézmények által birtokolt lakások is beletartoznak), addig a 18 megyeszékhelyen összesen 814 ezer lakás áll 1,68 millió fő rendelkezésére.

A KSH 2011-es adatai szerint az önkormányzati lakások aránya ennek ellenére nem a fővárosban a legmagasabb, hanem Komárom-Esztergom megyében, ahol 4,5 %-át teszi ki a teljes lakásállománynak. Budapesten ez a szám 4,1 %, ezt követi Borsod-Abaúj-Zemplén 3,9 %-al, valamint Nógrád megye, ahol a lakások 3,8 %-a van önkormányzati tulajdonban.

Annak érdekében, hogy képet kapjunk az országos önkormányzati lakásállományról, közérdekű adatigényléssel fordultunk a 18 magyarországi megyeszékhelyhez. Elsősorban arra voltunk kíváncsiak, hogy pontosan hány önkormányzati bérlakás áll rendelkezésre az egyes városokban, és mennyi állt belőlük üresen 2020 első félévében, de a lakásállomány változását is megvizsgáltuk, így az eladott, illetve épített és vásárolt önkormányzati lakásokról is kértünk adatokat.

Az adatok legtöbb esetben a 2020-as év I. félévi állapotát türközik, ez alól kivételt jelent Szeged és Salgótarján, ahol a 2019-es adatokat vettük alapul. Az összesítésből egyedül Győr hiányzik, ugyanis a 18 megyeszékhely közül egyetlenként tőlük nem sikerült adathoz jutnunk az elmúlt 3 hónap alatt.

Az adatokból az is látszik, hogy jelentős különbségek vannak az egyes városok önkormányzati lakásállománya között: az összes lakással számolva, egyenlő elosztás esetén elvileg körülbelül 1700 ingatlan jutna mind a 18 megyeszékhelyre. A valóságban ugyanakkor közülük négy (Miskolc, Debrecen, Szeged és Pécs) egyenként több mint 3000 ingatlannal rendelkezik, ezzel szemben hét olyan megyeszékhely is volt, amelynek önkormányzata kevesebb, mint 1000 lakást birtokol.

Azt látjuk tehát, hogy négy város önkormányzata birtokolja az összes megyeszékhely ingatlanvagyonának több mint felét, egészen pontosan 51 %-át.

A lakások száma Szegeden változott a legnagyobb mértékben az elmúlt évek során: a 2018-as adatokhoz képest, azaz 2,5 év alatt 158 lakás került ki az önkormányzati állományból. Az összes megyeszékhelyt vizsgálva már kevésbé szembetűnő a változás, hiszen 2,5 év alatt nagyjából négyszázzal csökkent az önkormányzat tulajdonában lévő ingatlanok száma.

Miskolcon van a legtöbb üres lakás

A 29.776 lakásból összesen 3.425 áll üresen, azaz az összes önkormányzati tulajdonú lakások 11,5 százaléka. Ez az arány jóval magasabb, mint a főváros esetében, ahol adataink szerint a lakások 9,7 %-a áll kihasználatlanul.

A legrosszabb helyzetben ebből a szempontból Miskolc van, ahol összesen 932 lakás áll üresen, az összes önkormányzati lakás 19 százaléka, de magas az üresen álló lakások aránya Salgótarjánban is (42 %). A legkevesebb üres lakás Veszprémben található, ahol 180 lakásból csak 13 darabot, azaz az összes lakás 7 %-át nem hasznosítják jelenleg. A rendelkezésre álló lakásállományt pedig Tatabánya használja ki a legoptimálisabban: itt az összes ingatlan több mint 98% százalékát jelenleg is bérbe adják.

A lakásállomány összetétele mellett a lakások számának alakulása is figyelmet érdemel. Az önkormányzatok által küldött adatokból az látszik, hogy az üresen álló bérlakások száma ingadozott az elmúlt években: míg 2018-ban 3430 lakás állt üresen, 2019-re ez a szám 3452-re, 2020 első félévében pedig 3425-re változott.

Szombathely önkormányzata azt írta megkeresésünkre, hogy az adatok az adott pillanatban üres lakások számát tükrözik, azonban ezek az ingatlanok rövid időn belül ismét kijelölésre kerülnek, így valójában nem állnak sokáig kihasználatlanul.

Nem minden megyeszékhely tudott konkrét számokat mondani azzal kapcsolatban, hogy az üresen álló lakások közül pontosan mennyi lenne lakható állapotú. Számításaink szerint nagyjából 627 ingatlanról van szó, ami azt jelenti, hogy az üres lakások 18,3 %-a lenne hasznosítható, vagyis a vidéki városok esetében is beigazolódni látszik az, hogy az üresen álló önkormányzati lakások többsége nem alkalmas jelenlegi állapotában a bérbeadásra.

Ez azonban még mindig azt jelenti, hogy hasonlóan a budapesti helyzethez, az üresen álló, lakáscélra alkalmas, jó állapotú ingatlanok a megyeszékhelyeken is sok rászoruló számára segíthetnének otthonhoz jutni.

Átlagosan 2-3 fővel számolva, maximális kihasználtság esetén körülbelül 1800 ember lakhatását lehetne biztosítani a lakható állapotú, ám jelenleg kihasználatlanul álló, üres önkormányzati ingatlanokkal.

Lassan, de biztosan apad az ingatlanvagyon

Az önkormányzat tulajdonában lévő ingatlanok kapcsán arra is kíváncsiak voltunk, hogy hány lakást építettek az elmúlt évek során, illetve mennyit adtak el ezekből.

Az elmúlt évek során csökkent az eladott lakások száma, két és fél év alatt összesen 603 lakástól szabadult meg az önkormányzat. A legtöbb eladott lakás Szegedhez köthető, de Kecskemét és Miskolc is viszonylag sok ingatlant adott el.

Székesfehérvár önkormányzata válaszában megírta, hogy az 2020 első félévében 16 lakást adtak el, ami magasnak mondható a korábbi adatokhoz képest, de ezt a lakások állapota indokolta: a legtöbb ingatlan közepes, vagy rossz állapotban volt, bontandó, vagy legalábbis erősen felújítandó állapotban került értékesítésre.

Az adatok megmutatják, hogy a lakások értékesítése mellett szinte egyáltalán nem kerül sor azok pótlására, ami megmagyarázza a lassan, de biztosan csökkenő ingatlanvagyont.

A lakásvásárlási kedv is visszaesett: összesen 82 új ingatlanhoz jutottak hozzá az önkormányzatok, ebből 2018-ban 24-et, 2019-ben 51-et, 2020. első félévében pedig csupán 7 darabot vettek. Új építésre szinte egyáltalán nem került sora megyeszékhelyek esetében: a megadott időszakban mindössze egyetlen lakásépítés volt a 18 megyeszékhelyen, Kaposváron.

Az adatigénylésben a lakáskiürítési eljárásokra is rákérdezünk. Az elmúlt évek során összesen 594 alkalommal került sor lakáskiürítési eljárásra, ebből a legtöbb Miskolcon, két és fél év alatt 183 alkalommal, a legjobban pedig Békéscsaba és Veszprém áll, 2-2 eljárással.

Szombathely önkormányzata ennek kapcsán azt is megjegyezte, hogy az önkormányzat által visszavett lakás nem jelenti azt, hogy a nehéz helyzetben lévő családok utcára kerülnének. Az önkormányzat ilyen esetekben alacsonyabb fenntartási költségű ingatlant ajánl fel a bérlők részére, illetve van lehetőség szociális szállást is igénybe venni, ami a kilakoltatás szélén álló családok számára jelent azonnali megoldást.

A Budapesten megfigyelt csökkenő tendencia a megyeszékhelyek esetében is beigazolódott, hiszen jóval kevesebb lakáskiürítési eljárás indult 2020-ban, mint az azt megelőző években, de a 2018-as és 2019-es adatok összehasonlításában is csökkenés látható.

Vannak, akik éveket várnak lakásra

A Habitat for Humanity két évvel ezelőtti, 2018-as jelentése szerint a legnagyobb probléma az átláthatatlan rendszer mellett a hozzáférhetőséggel van: sokkal kevesebb lakás áll rendelkezésre, mint amennyire valójában szükség lenne, a helyzet pedig azóta nem sokat változott. A túljelentkezés miatt vannak, akik éveket várnak arra, hogy önkormányzati lakáshoz juthassanak.

A lakások alacsony száma, és az ezzel összefüggő hosszú várólista mellett az is gondot jelent, hogy az önkormányzati lakások sokszor rossz állapotúak, így a fenntartási költségek is magasak.

A helyi önkormányzatok ráadásul saját hatáskörben állapíthatják meg, hogy a tulajdonukban levő lakásokat milyen feltételekkel és mennyiért adják bérbe, így jelentős különbségek lehetnek az egyes városok között, ami nehézséget jelenthet a pályázók számára is. Sok esetben pedig egyáltalán nem érvényesülnek szociális szempontok a bérbeadás során.

Miskolcon az augusztusi közgyűlésén előterjesztett ingatlangazdálkodási terv szerint a 2020-ban meghirdetett 57 lakásra több mint 2600 pályázat érkezett. A borsodi megyeszékhelyen egyébként az önkormányzati lakásokra vonatkozó bérleti díjak is emelkedni fognak: három év múlva a piaci lakbérek szintjének felét-kétharmadát szeretnék elérni az új díjazással.

2019 elejétől Pécs is igyekszik minél több igénylő számára lakást biztosítani, miközben üresen álló, felújításra szoruló ingatlanokat is hasznosít: a leendő lakók saját költségen végzik el a felújításokat, a befektetett összeg egy része pedig a bérleti díjban kerül jóváírásra. A Baranya megyei hírportál szerint 2019-ben körülbelül 1500-an vártak önkormányzati ingatlanra. Egerben pedig jelenleg 20 üresen álló lakás van, azonban 198 fő vár arra, hogy lakáshoz juthasson.

Veszprém nem áll jól a bérlakások tekintetében, hiszen összesen 180 lakásból gazdálkodnak, 2016 óta azonban javult a lakáshelyzet, mivel a helyi önkormányzat és a Magyar Máltai Szeretetszolgálat közös projektjeként lakásügynökséget hoztak létre. A Veszol Nonprofit Kft. nagyjából 200 lakást kezel, működésük során fontosnak tartják a bérlő igényeinek és szükségleteinek megfelelő lakhatás biztosítását.

Utak a válság enyhítésére

A Periféria Intézet munkatársai, Jelinek Csaba és Pósfai Zsuzsanna egy tavaly megjelent tanulmányban a lakhatási válság lehetséges megoldásaival foglalkoztak. A tanulmány szerint erre négyféle út kínálkozhat: az önkormányzati, vagy állami bérlakásépítés, a lakásfenntartó társaság alapítása, a szociális lakásügynökségek, illetve a bérlői lakásszövetkezeti modell.

Az utóbbi lényege a kollektív tulajdon, hiszen a bérlőknek nincs saját tulajdonrészük. Legnagyobb előnye a piacinál alacsonyabb ár, de az sem mellékes szempont, hogy segíti az állami tulajdonú ingatlanok hatékonyabb hasznosítását, így megoldást kínálhat a jelenleg üresen álló, kihasználatlan lakások problémájára is.

A harmadik út, a szociális lakásügynökség egyébként hazánkban sem ismeretlen, az Utcáról Lakásba Egyesület jelenleg az I. kerülettel tervez ilyen jellegű együttműködést. Szombathelyen pedig 2014 óta működik hasonló program, amelynek bevezetését a város azzal indokolta, hogy több mint 300-an állnak sorba önkormányzati lakásért, miközben közel 200 üresen álló, magántulajdonban lévő ingatlan van a városban. Ez a módszer abban segít, hogy az üresen álló, magántulajdonban lévő lakások szociálisan rászoruló bérlőkhöz kerülhessenek. Az önkormányzat ilyenkor közvetítőként van jelen a tulajdonosok, valamint a jelenlegi piacról kiszorult bérlők között.

Kérdés azonban, hogy mennyire lesz szűkös az önkormányzatok mozgástere a jövőben, hiszen a járványhelyzetre hivatkozva jelentős megszorítások sújtják a vidéki városokat is. Az is biztos ugyanakkor, hogy az önkormányzatok önmagukban nem képesek a probléma megoldására, hiszen elsősorban egy átfogó, egységes koncepció kidolgozására lenne szükség a lakhatási válság enyhítéséhez.

Szopkó Zita

A címlapkép illusztráció (forrás: unsplash.com)

A közérdekű adatigénylésre legtöbbször, így ennek a cikknek az elkészítése során is, az Átlátszó által üzemeltetett KiMitTud közadatigénylő weboldalt használtuk. A KiMitTud segítségével azonban nem csak mi, hanem bárki könnyen és átláthatóan tud közérdekű adatot igényelni minden olyan állami, önkormányzati vagy más közfeladatot ellátó intézménytől, amely részt vesz az állam működtetésében, vagy közpénzt költ.