Távoli, olcsó földek ára alapján végeztek értékbecslést a BYD-gyár területének kisajátításához

Pert indítottak a gazdák a kormányhivatal által rendelt szakvéleménnyel szemben, mert szerintük irreálisan alacsony összeget adna a szegedi önkormányzat a földjeikért. Az Átlátszóhoz eljutott tárgyalási anyagok szerint jól sejtették, hogy valójában többet ér a földjük, de a kormányhivatal megbízásából készült újabb szakértői vélemény 20 százalékkal még alacsonyabb árat állapított meg a korábbihoz képest. A bíróság viszont kimondta, hogy törvénybe ütközik a szakvélemény, ezért elrendelte egy másik elkészítését.

„A 02122/1. hrsz.-ú ingatlan ismereteim szerint a Budapest-Belgrád vasútvonalhoz kapcsolódó kisajátítási eljárásban bekért adat. Álláspontunk szerint nincsen jogi akadálya annak, hogy a másik kisajátítási eljárásban bekért adathalmaz a jelen per alapját képező kisajátítási eljárásban felhasználásra kerüljön”. Ez a jogi nyelven megfogalmazott mondat nemrég hangzott el a Szegedi Törvényszéken, ahol több gazda is pert indított Szeged önkormányzata és a vármegyei kormányhivatal ellen a kisajátítások során kiadott ingatlan-értékbecslések miatt.

Mielőtt belemerülnék a per részleteibe, a fenti mondat leegyszerűsítve azt jelenti, hogy az értékbecslő nem a kisajátított földek melletti területek árát vette alapul, hanem egy onnan jóval távolabbit, ezért a szegedi gazdákkal közölt ár sokkal alacsonyabb lehetett a valósnál.

Titkos adatok, alapos csúsztatás a bíróságon

A bejelentéstől a kisajátításig gyorsan zajlanak az események az állami milliárdokkal megtámogatott kínai autógyár, a BYD szegedi építkezésén. Több cikkben mutattunk rá a visszásságokra, többek között arra, hogy miközben a Csányi Sándor érdekeltségébe tartozó Pick-területért 80 millió forint/hektárt fizetett az önkormányzat, a gazdák termőföldjeiért csak 3-4 milliót. Majd a gazdák területeit körülbelül 72 millió forint/hektár, vagyis 17-szeres áron adta el Szeged a BYD-nak.

Azt, hogy mennyit ér a termőföld, szakértő mondja meg a kisajátítás során. Az Átlátszó több értékbecslést is megkapott, a tavaly ősszel készülteket támadták meg a gazdák a bíróságon. A tárgyaláson hangzott el az egyik gazda ügyvédjétől, hogy „a szakértő nem egységes és azonos szakmai paraméterek szerint járt el a különböző kisajátítási eljárásokban. Alapvető probléma továbbá az is, hogy egyetlen egy második kerületi ingatlan nem lett figyelembe véve a szakértői véleményben. A szakértő ezt azzal indokolta, hogy a második és a harmadik kerületi ingatlanok között nincsen fajlagos eltérés, ugyanakkor a szakértő a szakvéleményében ezt nem igazolta és nem támasztotta alá”.

A jegyzőkönyv szerint erre azt válaszolta az alperes, hogy „Egyebekben állítom, hogy a szakértő minden egyes esetben olyan ingatlanokat vett figyelembe szakvéleménye elkészítése során, amelyek azonos tulajdonsággal rendelkeztek a jelen kisajátítási eljárás tárgyát képező ingatlannal.” Pedig nem ez történt, nagyon nem.

A felperes jogi képviselője azt is sérelmezte, hogy a szakértői véleményben titkosan próbálták a szakvélemény alapját képző adatokat kezelni, ami több mint furcsa.

Az ügyvéd azt mondta, „Álláspontom szerint a titkosítás miatt a szakvélemény továbbra is aggályos, hiszen éppen a titkosítás miatt nem volt követhető az, hogy a megelőző közigazgatási eljárás során a szakvélemény elkészítése kapcsán mely ingatlanok kerültek kizárásra, ezért továbbra is aggályosnak tartom a megelőző eljárás során kirendelt szakértő véleményét”.

Az eljárásban a szakértő bevallotta, hogy valóban nem szomszédos földek árát is felhasználták.

Ahogy a jegyzőkönyv szerint fogalmazott: „A 02122/1. hrsz.-ú ingatlan ismereteim szerint a Budapest-Belgrád vasútvonalhoz kapcsolódó kisajátítási eljárásban bekért adat. Álláspontunk szerint nincsen jogi akadálya annak, hogy a másik kisajátítási eljárásban bekért adathalmaz a jelen per alapját képező kisajátítási eljárásban felhasználásra kerüljön”.

Drága beruházás miatt még olcsóbb földek

Az értékbecslések 180 nap után lejárnak. Az Átlátszóhoz eljuttatott, ugyanazon helyrajzi számra kiadott iratot a Csongrád-Csanád Vármegyei Kormányhivatal megbízásából a ConzusAgro Igazságügyi Szakértő és Vadkárbecslő Kft. készítette.

Tavaly novemberben – még a BYD bejelentése előtt – azt írták, „Az értékelés során nem történt földmérés, területmérés, a szakvéleményben megadott paraméterek a kapott adatszolgáltatásból és az ingatlan nyilvántartásból származnak. Az értékbecslés a csatolt dokumentumokon alapszik”. Hozzátették: „Nyilatkozunk, hogy a szakvélemény maradéktalanul eleget tesz mind a szakmai, mind a jogszabályi előírásoknak”.

A szakvélemény szerint 4 adatot vettek alapul a NAV-adatbázis alapján, 340-420 forint/m2 ár között. A listában ugyan szerepelt 216 forintos ár és 2639 forintos is, de ezek kimaradtak a számításból, pedig a 10 érték mediánja 720 forintra jött volna ki. Ehhez képest a szakértő 407 forintos árat hozott ki.

2024 májusára újabb szakvéleményt készített a ConzusAgro Igazságügyi Szakértő és Vadkárbecslő Kft., immár annak tükrében, hogy a földre államilag megtámogatott beruházás érkezik.

De a BYD-gyár miatt a földek értéke nem nőtt, hanem épp ellenkezőleg: 326 forintra csökkent a szakvéleményben.

A szakértő azt írja, „Az összehasonlításban szerepeltetett ingatlanárak 2023-ban megvalósult jogügyletek adásvételi árai, amely időintervallumon belül a környék termőföld eladási árai emelkedést nem mutattak, korrekció alkalmazása nem indokolt”.

A bíróság szerint a szakértő törvénybe ütköző módon szakértett

A Szegedi Törvényszék végzése szerint a szakértő nem éppen szakértő módon dolgozott. Az Átlátszónak megküldött bírósági iratban az áll, hogy

„a megelőző eljárásban kirendelt szakértő

szakvéleményét kizárólag olyan értékadatokra alapította, amelyek felhasználása szakértői törvénybe ütközik,

mivel sem a közérdekű cél megvalósítását szolgáló tevékenység vagy beruházás azonossága, sem az eljárások területi szempontból összefüggése nem áll fenn. A szakértői vélemény olyan hibában szenved, ami a szakértőhöz intézett felhívással nem küszöbölhető ki, új szakvélemény elkészítése szükséges”.

A bíróság azt is előírta, hogy a szakvéleményben nem lehet ad-hoc felhasználni adatokat, azokat indokolni kell.

Segesvári Csaba

Címlapkép: A BYD-gyár leendő területe Szeged mellett 2024 februárjában (fotó: Olvasónk)