A magyar ingatlanok drágultak az EU-ban a legtöbbet, az Otthon Start még rátesz erre

Az elmúlt évtizedben a magyar lakáspiacon rendkívüli drágulás történt. Míg az Európai Unióban 2015 óta átlagosan másfélszeresére drágultak az eladásra kínált ingatlanok, hazánkban az árak közel megnégyszereződtek. Az ingatlanpiaci keresletet idén tovább növelte az Otthon Start Program, az igazán nagy érdeklődés pedig pont a szeptemberi bejelentés előtti hónapokban volt.

Az albérleti díjak is meredeken nőttek az utóbbi években: 2015 óta hazánkban megkétszereződött a havonta fizetendő lakbér összege. Ezen a téren szeptemberben viszont enyhe csökkenés volt, ugyancsak az adásvételi piac felpörgése miatt.

82%

Év végéig még

22 116 240 forint

hiányzik a

költségvetésünkből.

Támogasd az Átlátszó

tényfeltáró munkáját!

atlatszo.hu/tamogatom

2025 szeptemberében elkezdődött az Otthon Start Program (OSP) kamattámogatott, 3 százalékos lakáshitel-program. Ez a lehetőség az első lakásukat megvenni készülő fiatalokat segíti a saját otthonhoz jutáshoz (ha megfelelnek a feltételeknek). A program újra tömeges keresletet hozott a ingatlanpiacra, különösen az első lakásvásárlók közül. Erre az eladók is reagáltak: jelentősen nőtt az eladó ingatlanokat reklámozó hirdetések száma, de a program feltételeinek megfelelő lakások és házak száma így is alacsonyabb volt a keresletnél. Az egymásnak feszülő kereslet és kínálat miatt pedig tovább nőtt az ingatlanok ára is, ami már így is évek óta felívelő pályán van.

A KSH szerint már 2025 első negyedévében is jelentős, 16,3 százalékos volt a lakásárak nominális növekedése egy év alatt. A második negyedév ennél még magasabb volt: 18,3 százalékos növekedés történt 2024 második negyedévéhez képest.

Az elmúlt 10 évben az eladó lakóingatlanok ára három és félszeresére (350%) nőtt Magyarországon.

Uniós viszonylatban hazánk már évek óta a legnagyobb árnövekedést produkálja, ha a 2015-ös bázisévhez viszonyítunk. Míg az uniós átlag enyhébb növekedést mutat tíz év alatt (+60,8 százalék), addig hazánk 2025 második negyedévében a már korábban említett 3,5-szörös növekedéssel (350 százalék) jelentősen lehagyja a tagállamok teljes mezőnyét.

Magyarországot Portugália és Litvánia követi 2,5-szörös árindexszel. Egyedül Finnországban volt szinte állandó a lakásárindex: ott jelenleg is csupán fél százalékos a növekedés mértéke 2015-höz képest.

Bár a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) még nem tett közzé harmadik negyedévi adatot, az ingatlan.com a saját adatbázisa alapján már kiszámolta, hogy mennyivel nőtt a lakásárindex az idei év harmadik negyedévében. Számításaik szerint a 2015-ös bázishoz képest 3,78-szoros az ingatlanárak növekedése 2025 harmadik negyedévében – bár az ingatlanos portál saját mérése a második negyedévben is magasabb volt a Központi Statisztikai Hivatalénál.

Az ingatlan.com adatai szerint az előző év azonos időszakához mérve az ingatlanárak 2023 év vége óta újból növekvő ágon vannak. Az Otthon Start Program első hónapjában,

2025 szeptemberében az egy év alatti árnövekedés 16,8 százalékos volt,

ami a program hatásaként várhatóan az októberi és novemberi hónapokra is további növekedést fog mutatni. Budapesten ez a növekedés még magasabb volt szeptemberben: 22,1 százalék.

Az elmúlt években több árnövekedési időszak is volt, amik jelentősen feltornázták az ingatlanárakat. 2016-2019 között a Családi Otthonteremtési Program (CSOK) beindulása, az új lakásokra vonatkozó áfakedvezmény és az alacsony alapkamat miatt a lakáshitelek olcsóvá váltak. A reálbérek nőttek, a hitelezés korábban nem látott ütemben bővült, és a kereslet is túllépte a kínálatot, kiváltképp Budapesten. Ez 2019 elejére 25 százalékos éves árnövekedést eredményezett.

Ezt követte a koronavírus-járvány, aminek hatására a piac befagyott, az árnövekedés lelassult. A szigorítások lazulásával a piac újraéledt, a hitelből történő lakásvásárlások aránya nőni kezdett, sokan ingatlanba fektették a megtakarításukat. A kormány elindította a falusi CSOK-ot, ami újabb lökést adott a keresletnek. A jegybank csak 2022-ben kezdett el alapkamatot emelni, de addigra már az árnövekedés elérte a csúcsot 25-30 százalékos éves növekedéssel.

A jelenlegi árnövekedési hullám pedig 2023-ban kezdődött, és 2024-25-ben is folytatódott. Az áremelkedés mögött több tényező is állhat. A javuló makrogazdasági tényezők mellett a hitelkamatok csökkenése, a 2023-ban elhalasztott kereslet megjelenése, valamint a CSOK Plusz keretében elérhető magas hitelösszegek miatt a kereslet erősödött, miközben a kínálat nem bővült jelentősen az új építésű lakások alacsony száma és azok magas építési költsége miatt. A csökkenő hozamok miatt az állampapírpiacról jelentős volumenben szabadultak fel lakossági megtakarítások, ami szintén támogatta a lakáspiaci kereslet élénkülését.

2025 nyarán pedig az Otthon Start Program bejelentésével még jobban felélénkült a lakáspiac, tovább húzva felfelé az árakat. A bejelentést követően az ingatlan.com-on lévő hirdetésekre történő keresések száma jelentősen megugrott, július és augusztus kiugró keresési számokat eredményezett.

Ez az érdeklődés ugyan szeptemberre visszaesett, de ez betudható annak is, hogy aki az OPS keretében ingatlant akart venni, az az első „hullámban” már megtette, és ezek a tranzakciók szeptemberre realizálódtak.

Az albérletárak terén viszont minimális enyhülés volt látható 2025 szeptemberében. A keresleti nyomás picit enyhült, feltehetően részben azért, mert az OSP miatt sokan a bérlés helyett inkább a vásárlást választják. A KSH adatai alapján augusztusról szeptemberre nominálisan 2,4 százalékot, reálértéken pedig 1,4 százalékot esett vissza a lakbérindex.

Ez persze sovány vigasz az albérletet keresők számára, hiszen az árak a 2015-ös bázis óta így is duplájára nőttek, és ezen a téren is hazánk vezeti a listát az uniós rangsorban.

Szabó Krisztián

Címlapkép: Az Otthon Start Programot hirdető plakát Debrecenben a program indulása napján, 2025. szeptember 1-jén. (fotó: MTI/Czeglédi Zsolt)