Eiffel Palace: erősen vitatható a KPMG értékbecslése

Nemcsak a Nemzeti Banknak történt ingatlaneladásból legalább másfélmilliárd forintos extraprofitot besöprő ingatlanfejlesztő, de az erősen megkérdőjelezhető módszerrel, közpénzből megrendelt értékbecslést jegyző KPMG Tanácsadó Kft. is  átláthatatlan tulajdonosi szerkezetű, offshore hátterű cég. Az eladó cég ciprusi tulajdonosának volt igazgatója papíron több mint ezer céget igazgat, jelenleg egy ciprusi állampolgár képviseli a belizei tulajdonost az átláthatóság jegyében.

Előzmények

78%

Év végéig még

22 503 995 forint

hiányzik a

költségvetésünkből.

Támogasd az Átlátszó

tényfeltáró munkáját!

atlatszo.hu/tamogatom

Az Átlátszó birtokába került részletes költségvetés tanúsága szerint az offshore hátterű befektetőnek kevesebb, mint 31 millió euróba került az Eiffel Palace irodaház megvásárlása és felújítása, amit aztán nettó 45,3 millió euróért értékesítettek a Magyar Nemzeti Banknak, vagyis mintegy 15 millió eurós profitot realizáltak a projekten. A tranzakciót a KPMG értékbecslésével szentesítették, ám az szakmailag erősen vitatható, ráadásul olyan módszerrel készült, amit más pénzügyi intézmények a hatályos jogszabályok szerint nem is alkalmazhattak volna. Az adásvételi szerződést Trócsányi László igazságügy-miniszter ügyvédi irodája készítette. Tovább  cikksorozatunk első részére.

Az Átlátszó által fellelt marketingbrosúra tanúsága szerint januárban 40 millió euróért hirdette tulajdonosa az Eiffel Palace irodaházat, tehát az épület kínálati ára 5,3 millió euróval kevesebb volt, mint amennyiért aztán a Magyar Nemzeti Bank júliusban megvette. Tovább  cikksorozatunk második részére.

Cégbírósági adatok szerint a KPMG Tanácsadó Kft. közvetlen tulajdonosa tavaly decemberig a ciprusi bejegyzésű KPMG Holding Ltd. volt, és jelenleg is ez a cég a közvetett tulajdonos, csak azóta egy másik magyar cégen, a KPMG Hungária Könyvvizsgáló, Adó- és Közgazdasági Tanácsadó Kft.-n keresztül, melynek a tulajdonosa szintén a ciprusra bejegyzett KPMG Holding.

A magyarországi bejegyzésű KPMG-cégeket tulajdonló ciprusi KPMG Holding Ltd. kézbesítési megbízottja a Dr. Kelényi ügyvédi iroda, mely egyike volt annak a négy ügyvédi irodának, amelyeket két éve a Nemzeti Fejlesztési Minisztérium 110 millió forintért megbízott a privatizációs szerződések felülvizsgálatával.

A KPMG Tanácsadó Kft. offshore tulajdonosi háttere ellenére bővelkedik az állami megbízásokban: idén is sorra nyerte a 25 milliós értékhatár alatti, kevésbé szigorú szabályok szerint kiírható és nem kötelezően meghirdetendő, rendszerint hirdetmény nélküli meghívásos közbeszerzéssel pályáztatott megbízásokat.

A KPMG Tanácsadó Kft idei közpénzes szerződései között van a nagy vitákat kavart, százmilliárdos költségvetésűre becsült Múzeum Negyed projekt lebonyolításával megbízott Városligeti Ingatlanfejlesztő Zrt. 24,5 millió forintos megbízása a „A Liget Budapest Projekt, mint kulturális és turisztikai beruházás hatása a nemzetgazdaságra” című tanulmány elkészítésére. A Városligetbe tervezett beruházás ellen civilek tiltakoznak.

A KPMG-t bízta meg a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. szintén épp 25 millió forint alatti, 24,8 millió forintos szerződéssel, “az MNV Zrt. tulajdonában lévő szénhidrogén kutak használati díjának meghatározását célzó tanulmány és módszertan elkészítésésre”, valamint a Fővárosi Közterület-fenntartó Zrt. 19,9 millió forintos szerződéssel az FKF VIR rendszereinek átvilágítására.

Az Országos Mentőszolgálat 44 millió forintért szerződött a KPMG Tanácsadó Kft.-vel műszaki szakértői szolgáltatásra az „OMSZ minőségirányítási rendszere kiépítésének és üzembe-helyezés feltételeinek megteremtése” tárgyban, a Belügyminisztérium pedig 39 millió forint értékben bízta meg „Az európai segélyhívószámra épülő Egységes Segélyhívó Rendszer” (ESR) című, az EU által társfinanszírozott projekthez kapcsolódó termék minőségbiztosítási feladatok elvégzésére.

Az összefonódásoknak itt még nincs vége, az exkluzív épületet az MNB-nek eladó, offshore hátterű Eiffel Palace Kft. ciprusi tulajdonosát, a Qualmiston Ltd.-t az a Jutasi és Társai Ügyvédi Iroda képviseli, amellyel Matolcsy György még nemzetgazdasági miniszterként is szerződött, és amely a parlamenti Fidesz frakciónak is jó pénzért ad jogi tanácsokat.

Az Eiffel Palace vitatott értékbecslését a KPMG részéről Sartori Andrea és Dános Pál jegyezte, utóbbi korábban a 2005-ben megszűnt KPMG Ingatlantanácsadó Kft  egyik tulajdonosa, illetve a jelenleg felszámolás alatt lévő, Jászai Gelllérthez és egy átláthatatlan tulajdonosi csoporthoz köthető SCD Csoport egyik vállalatának, az SCD Balaton Holdingnak a vezérigazgatója volt.

Dános Pált megkerestük, hogy az állásfoglalását kérjük az Eiffel-palota értékbecslésével kapcsolatban felmerült kérdésekről, de a KPMG kommunikációs vezetőjétől kapott válaszban nyilatkozat helyett az értékbecslés felhasználójához irányítottak bennünket.

Pedig neve elhallgatását kérő ingatlanpiaci szakértőnk szerint bőven lenne mit megmagyarázni a nagynevű tanácsadócég értékbecslésén, hiszen az Átlátszó által közzétett januári befektetési tájékoztató (PDF) szerint ha az épület 100%-ban bérbe van adva (erre számítanak 2014 év végéig), akkor a tájékoztató szerint évi 2.600.000 euró a költségekkel csökkentett bevétel (az úgynevezett NOI).

Az eladó által elvárt vételár 14 éves megtérülést ígér, ami ugyancsak a tájékoztató szerint 7%-os hozam. Ez viszont 35-36 millió euró árazást jelentene a 100%-os bérbe adottság mellett, így a 40 millió euró is inkább csak irányár. Ez a 35-36 millió eurós árszint, amit a portfolio.hu is árazott az első hírek megjelenése után.

Kovács Attila nem válaszol a kérdéseinkre

Az offshore hátterű Eiffel Palace Kft. cikksorozatunk újabb és újabb állításaira rendre „cáfolatokkal” reagáló ügyvezetőjének két kérdést tettünk fel még szeptemberben, de választ azóta sem kaptunk ezekre.

1. Az Eiffel Palace Kft. mögött ön hogyan jelenik meg tulajdonosként? Valamelyik offshore cégben? Az általunk használt cégadatbázisokban nem látszik belföldi tulajdonos, csak a két offshore cég. Illetve most már csak egy, a ciprusi, mert a másik kiszállt az épület eladása után.

2., A marketing anyagban az áll hogy „no construction cost calculation needed as fully completed scheme is offered”, tehát befejezett építésről és 63%-os kihasználtságról beszél, vagyis nem látszik semmilyen eltérés ahhoz az állapothoz képest ahogy az MNB-nek eladták. Ezt mivel magyarázza?

Előző cikkünkre reagálva Kovács Attila, az eladó Eiffel Palace Kft. ügyvezetője azt állította, hogy „az ingatlan értékének meghatározására a vevő Magyar Nemzeti Bank a KPMG-t mint független, ingatlanértékelésben piacvezető céget kérte fel, amely 46,2 millió eurót határozott meg az Eiffel Palace irodaház értékére. A végleges vételár a KPMG értékbecslésénél 900 ezer euróval kevesebb, 45,3 millió euró lett. Az adásvételt teljes körű jogi átvilágítás is megelőzte.”

Ehhez képest a KPMG legfrissebb ingatlanpiaci beszámolója (PDF) szerint a budapesti prémium irodaházaktól elvárt hozam 7,50%, amivel számolva a 2.600.000 eurós NOI-ra (ezt adta meg az eladó mint elérhető bevétel 100% bérbeadottságnál) 35 millió euró alatti piaci ár jönne ki. A végleges eladási ár, amennyiért az MNB megvette az ingatlant, a fentiek alapján 5,7-5,8%-os hozamot jelent, ami messze alacsonyabb, mint a jelenlegi elvárt ingatlanpiaci hozamok.

Nem véletlen ezek szerint, hogy a KPMG a piaci érték meghatározása helyett az ún. befektetési értékkel számolt. Így mondhatták, hogy ha 6% alatti hozam elég a befektetőnek, akkor számoljunk azzal.

Kovács Attila másik állításának is utánanéztünk, miszerint az eladó cégnek magyar tulajdonosa lenne. Az eladó Eiffel Palace Kft. kizárólagos tulajdonosa a ciprusi Qualmiston Ltd., amelyet ciprusi cégadatok tanúsága szerint (PDF) tavaly nyárig egy olyan igazgató, Alastair Matthew Cunningham képviselt, akit még a Guardian is kipellengérezett, mert több mint ezer offshore cégben visel papíron tisztséget. Jelenleg egy ciprusi állampolgár képviseli a céget (PDF), egyedüli részvényese (PDF) pedig egy másik offshore cég, a belizei Pollis Continental.

A Magyar Nemzeti Banktól szerettük volna megtudni, hogy mennyibe került a Nagy és Trócsányi ügyvédi iroda által szerkesztett adásvételi szerződés, illetve a KPMG értékbecslése, azonban egyelőre nem reagáltak ezirányú adatigényléseinkre.

Horn Gabriella – Bodoky Tamás

A magyar cégadatokat az Opten és a Céginfo.hu, a ciprusi cégadatokat az Investigative Dashboard szolgáltatta.

Független ember vagy?

Ha lesz 4 ezer független támogatója az Átlátszónak, akkor nincs az a lázárjános, aki el tudna minket hallgattatni. Legyél egy a 4 ezerből, és változtasd meg Magyarországot! Tudnivalók itt!