Budapesten az átlagfizetés harmadát, Bécsben csak a tizedét viszi el az albérlet

Európa fővárosaiban az albérletek ára aránytalanul magas az átlagfizetéshez képest.  Akadnak azonban a régiónkban extrém és elrettentő, de követendő példák is. Budapesten a bérlők fizetésük egyharmadát, Varsóban a 41 százalékát, Bécsben pedig csak alig 10 százalékát költik albérletre.

Napjainkban szinte az összes európai országot lakhatási krízis sújtja, az ingatlanok vételára, valamint a bérlakások bérleti díja évről évre, nagy tempóban emelkedik. Az elmúlt 10 évben az Európai Unióban átlagosan 17 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak, míg Magyarországon megdöbbentő áremelkedés ment végbe: nálunk átlagosan több mint 86 százalékkal drágább lakást bérelni most, mint 10 éve.

A lakhatási válság és az albérletek bérleti díjának emelkedése fokozottan érinti az európai országok nagy- és fővárosait. Azonban az igazán súlyos problémák ott merülnek fel, ahol a bérleti díjak sokkal nagyobb és aránytalanabb mértékben emelkednek, mint az átlagbér, tehát ahol egy átlagos havi fizetés és egy lakás átlagos havi bérének összege között a legkevesebb a különbség.

A Deloitte legfrissebb, 2024 augusztusi Property Indexe és az Eurostat adatai alapján kiszámoltuk, hogy az uniós lakosok átlagfizetésének mekkora arányát teszi ki egy lakás bérleti díja. Az alábbi diagram az egyedülálló, gyermektelen kereső lakosság átlagfizetését alapul véve azt szemlélteti, hogy a fizetésük mekkora részét kénytelenek lakhatásra fordítani a bérlők Európa fővárosaiban.

Budapesten egy egyedülálló felnőtt számára egy 30 négyzetméteres lakás bérlését vettük alapul, melynek bérleti díja 2023-as adatok alapján 339 euró (körülbelül 130 ezer forint), ami a többi európai fővárossal összevetve kevésnek számít: csak Szófiában, Bukarestben és Bécsben olcsóbb lakást bérelni.

Azonban Magyarországon az átlagfizetés is nagyon alacsony Európa döntő részéhez képest: évi 12 456 euró (4,9 millió forint) volt a nettó átlagbér itthon 2023-ban az Eurostat számai alapján. Nálunk kevesebbet csak Horvátország, Románia, Bulgária és Törökország polgárai keresnek átlagosan. Ebből a két adatból következik, hogy

egy átlagos budapesti bérlő a fizetésének közel egyharmadát – egész pontosan a 32,7 százalékát – kénytelen albérletre költeni minden hónapban.

Ezzel viszont nem lógunk ki az európai fővárosok sorából: Budapesten kívül még hét másik európai fővárosban kell a havi fizetésének több mint egyharmadát lakbérre fordítania egy átlagos lakosnak.

Az átlagos ráfordítási arány 2024-ben ennél magasabb, hiszen a KSH júniusi lakbérindexe szerint Budapesten az átlagos lakbér 250 ezer forint volt, ami a májusi nettó átlagfizetésnek (448 700 Ft) több mint felét, pontosan 56 százalékát tette ki.

Varsó a legdrágább, Bécs a legolcsóbb

A legsúlyosabb helyzet a lengyel fővárosban van: Varsóban egy átlagos, 30 négyzetméteres lakás bérleti díja 501 euró (197 ezer forint), ami közel másfélszerese egy átlagos budapesti bérleménynek. Drágább Varsóban bérelni, mint akár Rómában vagy Brüsszelben, pedig a lengyel átlagfizetés bőven az olasz és a belga átlagbér alatt van.

A lengyel fővárosban a bérlők átlagosan a fizetésük 41 százalékát költik a lakásuk bérleti díjára, a maradék 59 százalékból kell minden más kiadást fedezniük, a rezsitől az élelmiszerig. Ráadásul, ha egy átlagos varsói lakás bérleti díját a lengyel minimálbérrel vetjük össze, ez az aránytalanság még kiugróbb lesz: a lengyel minimálbér bruttó 778 euró, tehát egy minimálbéren élő lengyel lakos, még ha a teljes havi fizetését is a lakására fordítaná, se tudná kifizetni az átlagos varsói albérletet.

Ennek a jelenségnek az oka részben a szociális lakások hiánya és a magas infláció. Továbbá, Lengyelországban – 2016-os adatok alapján – a lakások döntő része (85 százaléka) magántulajdonban van, ezzel szemben az önkormányzati lakások aránya csak 8 százalék. Az általános lakáshiány is probléma, 1000 lakosra csupán 406 lakás jut Lengyelországban.

A legmegfizethetőbb bérleti díjak az európai piacon Bécsben vannak,

ott a legideálisabb albérlőnek lenni az egész Unióban. Egy 30 négyzetméteres bécsi albérlet ára nominális értéken is kevesebb, mint Budapesten: 315 euró (124 ezer forint). Azonban az osztrák átlagfizetés bőven a magyar, sőt az EU-átlag felett van: 38 457 euró (több, mint 15 millió forint) volt 2023-ban, ami a magyar átlagbér háromszorosa. Egy átlagos bécsi polgárnak a fizetésének csak egy csekély részét, 9,8 százalékát kell a lakhatására fordítania.

Bécsben az ingatlanok 43 százaléka városi tulajdonban lévő bérlakás, aminek az árát nem a piaci viszonyok határozzák meg, hanem helyi intézkedések és törvények. A város ingatlanjainak körülbelül kétharmadára vonatkozik valamilyen formájú bérletszabályozás. A háztartások átlagos jövedelme Bécsben évi 57 700 euró, mégis, bárki aki évi 70 000 eurónál kevesebbet keres, jogosult önkormányzati tulajdonban lévő, olcsó bérlakásra: ez a bécsi lakosok 80 százalékára igaz.

Ráadásul, ha szerződést kötsz és beköltözöl egy ilyen albérletbe, többé már senki nem rakhat ki, még akkor sem ha többet kezdesz keresni, mint amennyi a jogosultság határa, tehát nem csupán olcsó, de kiszámítható és stabil is a bérlakás-rendszer. Ennek következtében a bécsi lakosok döntő többsége – 80 százaléka – nem tulajdonol lakást, hanem bérel. Ráadásul a bécsi önkormányzat jelentősen támogatja az új lakások építését is, a bővülő kínálat pedig szintén segít az árak alacsonyan tartásában.

Ketten kicsit könnyebb

Enyhén alacsonyabb pénzügyi ráfordítást igényel, ha nem egyedülálló, hanem egy gyermektelen párnak (két kereső felnőttnek) a bérleti díját vizsgáljuk. Kétszeres átlagfizetés mellé ha 30 négyzetméter helyett 50 négyzetméteres bérleményt nézünk, pár százalékkal alacsonyabb részét teszi ki a fizetésnek a bérleti díj. Budapesten a 33 százalék helyett két kereső esetében a havi bevétel 27 százalékát viszi el a lakbér.

Egy albérletben közösen élő párnak viszont így is csak sok-sok évnyi megtakarítás árán lehet csak saját lakása a fővárosban, hiszen Budapesten tíz évnyi átlagfizetést kell megspórolni, hogy hitel nélkül saját ingatlant tudjanak venni.

Háberman Dávid – Szabó Krisztián

Címlapkép: Átlátszó fotó